「築10年のアパート、そろそろ外壁塗装が必要なのかな？」
「築20年・30年になってからの塗装って、やっぱり費用が高くなるの？」
こんな疑問をお持ちではありませんか？
アパート経営において、外壁塗装は単なる見た目の問題だけではなく、資産価値や入居率に大きな影響を与える重要な要素です。しかし、築年数によって劣化の進行具合や必要な工事が異なり、費用も大きく変わってくるため、「いつ塗装すべきか」「どのくらいかかるか」が分からず悩むオーナー様も多いのではないでしょうか。
本記事では、築10年・20年・30年のアパートを所有する方に向けて、外壁の劣化状況や必要な工事、費用相場、そして外壁塗装が資産価値に与える影響について分かりやすく解説していきます。
「できるだけ費用を抑えたい」「適切なタイミングで塗装したい」
そんなお悩みに対して、明確な判断材料となる情報を提供いたします。
【この記事でわかること】
- 築10年・20年・30年のアパートに必要な外壁塗装のタイミング
- 築年数別の外壁塗装費用相場と増減の理由
- 外壁塗装が資産価値や入居率に与える具体的な影響
- 後悔しないために知っておくべきポイントと判断基準
※アパートで外壁塗装を検討している方で、費用相場と失敗しない業者選びを詳しく知りたい方は『【アパート】外壁塗装の費用相場と失敗しない業者選び｜いなべ市の専門店が徹底解説』をご覧ください。
築年数ごとに見るアパート外壁塗装の必要性と劣化状況
「築10年だけど、まだ塗装は早いのでは？」
「築30年でも塗装で間に合う？」
このように築年数と外壁塗装の必要性に関して、不安や疑問を抱えるオーナー様は少なくありません。
外壁塗装が必要なタイミングは、単に築年数だけでなく、建物の劣化状況や過去のメンテナンス歴にも左右されます。とはいえ、築10年・20年・30年という節目には、共通して現れやすい劣化のサインが存在します。
このパートでは、築年数ごとにどのような外壁の劣化が起きるのか、そしてその状態に対してどのような対応が必要なのかを、わかりやすく解説します。
【このパートでわかること】
- 築10年で現れる初期の劣化サインと対応方法
- 築20年で見られる深刻な劣化と注意点
- 築30年では塗装だけで済まないケースもある理由
築10年：外見の変化が目立ちはじめる
「築10年って、まだまだキレイだし塗装なんて必要ないのでは？」
そう考える方も少なくありません。しかし、築10年は外壁の表面に目に見える変化が現れはじめる最初の重要な節目です。
まず代表的なのが、チョーキング現象と呼ばれるものです。外壁を手で触ったときに白い粉がつく状態で、これは塗料の防水性能が落ちてきているサインです。これを放置していると、外壁の表面から水分が浸入しやすくなり、内部構造への影響へとつながっていきます。
また、色褪せや細かいヒビ割れなど、美観の低下が目立ち始める時期でもあります。こうした劣化は、入居者の印象にも影響するため、空室対策の観点からも軽視できません。
築10年の段階で外壁塗装を行えば、まだ大がかりな補修が不要なケースが多く、費用を抑えてメンテナンスが可能です。タイミングを逃さずに対応することで、建物全体の寿命を延ばし、長期的に見るとコストパフォーマンスが高くなります。
「まだ大丈夫」と先延ばしにしてしまうと、次の築20年では下地補修が必要になり、想定以上の費用がかかることにもつながりかねません。
築20年：外壁にダメージが蓄積されている
「築20年、そろそろ外壁が心配だけど、具体的に何が問題なのか分からない…」
そんな声をよく耳にします。築20年を超えると、目に見える劣化だけでなく、構造内部にまで影響を及ぼすようなダメージが蓄積されている可能性があります。
特に注意したいのが、外壁のクラック（ひび割れ）や、コーキング（目地のゴム材）の劣化です。これらの劣化を放置すると、外壁の隙間から雨水が侵入し、断熱材や柱などの内部構造に深刻な影響を与えかねません。
また、塗料の防水性能が完全に切れていることも多く、外壁材自体が水を吸いやすくなっているケースもあります。この段階では、単なる塗装では不十分で、補修工事を併用したメンテナンスが必要になることがほとんどです。
当然ながら、補修の範囲が広がればそれだけ費用も上昇します。築10年でメンテナンスをしていれば防げたはずの追加費用が、築20年では避けられない状況になっていることも少なくありません。
「費用がかさむから、まだ塗装は先でいいかも」と判断するのは危険です。適切なタイミングでの対応が、結果的に長期的な出費を抑えるカギとなります。
築30年：外壁塗装だけではカバーできないことも
「築30年のアパート、塗装だけで本当に大丈夫だろうか…？」
このような不安を抱くオーナー様が多いのは当然です。築30年ともなると、建物全体にわたる劣化が進行し、外壁塗装だけでは対応しきれないケースも少なくありません。
外壁のヒビ割れや剥がれはもちろん、下地のモルタルやサイディング材が傷んでいたり、雨漏りの痕跡が見られることもあります。さらに、鉄部の錆び、バルコニーや屋根部分の劣化も同時に進行している可能性が高いです。
このタイミングでの塗装工事は、単に「見た目を整える」ためではなく、建物の寿命を延ばすための修繕工事として捉える必要があります。実際、塗装と同時に外壁補修・屋根修繕・防水工事などをセットで行う「大規模修繕」に発展することが一般的です。
費用面でも、築10年・20年とは比較にならないほど高額になる傾向があり、事前の調査と計画的な資金準備が求められます。
「もう少し様子を見よう」と先送りするのは、かえって修繕規模を広げ、結果的に費用を押し上げる原因となるため注意が必要です。
築年数別に見るアパート外壁塗装の費用相場
「同じアパートでも、築年数が違うとそんなに費用が変わるの？」
外壁塗装の費用は、単に塗るだけの工事ではなく、補修や足場、塗料の選定など多くの要素が絡むため、築年数によって相場が大きく変動します。
築10年の比較的軽微な劣化状態では塗装費用を抑えられる一方で、築20年では下地補修などの工程が加わり、築30年ともなると「塗装＋修繕」がセットになることで費用が一気に上昇することも。
このパートでは、築10年・20年・30年のアパートごとに費用相場の目安を示しながら、どこにお金がかかるのか、なぜ金額が変わるのかをわかりやすく解説します。
【このパートでわかること】
- アパート外壁塗装の基本的な費用構成（塗料・足場・補修など）
- 築年数別（10年・20年・30年）の費用相場の違い
- 築年数が上がるごとに費用が増える理由とその内訳
築10年の費用：おさえやすいタイミング
「築10年で外壁塗装すると、費用はどれくらいかかるんだろう？」
多くのアパートオーナーが抱くこの疑問ですが、実は築10年は費用を最も抑えやすい絶好のタイミングです。
一般的な2階建てアパート（延床面積約200㎡程度）であれば、塗装にかかる総額は約120万円〜160万円程度が相場です。これは、劣化がまだ浅いため下地補修などの追加工事が最小限で済み、塗料の塗布だけで対応できることが多いためです。
また、使用する塗料のグレードによっても費用は変わります。例えば、シリコン塗料であれば㎡単価は2,000〜2,500円程度で済み、費用を抑えつつも耐用年数10〜13年ほどの性能が期待できます。より耐久性を求めるなら、フッ素や無機塗料を選ぶことで長持ちさせることも可能です。
この段階で外壁塗装を行えば、見た目の美しさだけでなく、建物の劣化を未然に防ぐコストメリットが大きくなります。「費用を節約したい」と思うなら、むしろ早めの対応が最も効果的と言えるでしょう。
築20年の費用：補修が増えて費用アップ
「築20年のアパート、見た目はそれほど悪くないけど費用が高くなるのはなぜ？」
この疑問の答えは、目に見えない劣化と補修作業の増加にあります。
築20年にもなると、外壁塗装の前に必要な下地補修やコーキング（目地部分）の打ち替えなど、事前工事が必須になるケースがほとんどです。これにより、塗装そのものの単価が同じでも、全体費用は大きく跳ね上がる傾向にあります。
一般的な2階建てアパート（延床面積約200㎡）での相場は、約150万円〜200万円程度。
特にコーキング打ち替えは、メートル単位で費用がかかるため、劣化が進んでいるほどコストに直結します。また、外壁材にひび割れ（クラック）がある場合、その補修にも別途費用が必要です。
塗料も、耐用年数の長いフッ素や無機塗料を選ぶことで、次の塗り替えまでの期間を延ばし、将来的なメンテナンスコストを下げる戦略が有効です。
費用が上がるとはいえ、「放置すればもっと高くつく」というリスクを踏まえると、このタイミングでしっかり修繕することが結果的に得策だといえるでしょう。
築30年の費用：外壁塗装＋αの予算が必要
「築30年のアパート、塗装だけで済むと思ってたけど…」
実際には、外壁塗装だけでは不十分なケースが非常に多いのが築30年の現実です。
まず、外壁そのものが長年の雨風や紫外線で傷んでおり、外壁材の張り替えや部分補修が必要になることが多くなります。さらに、劣化したコーキングの全面打ち替え、錆びた鉄部の補修、バルコニーの防水処理など、塗装以外の工程が加わります。
そのため、同じく延床面積200㎡のアパートであっても、費用は200万円〜300万円以上に達することもあります。また、屋根の劣化も同時に進行しているケースが多く、外壁塗装と合わせて屋根塗装や防水工事を一括で行う大規模修繕となることも珍しくありません。
「外観が気になる」という段階を通り越し、建物の安全性や寿命に関わる工事となるため、見た目の印象だけで判断せず、必ず専門業者に現地調査を依頼するべきタイミングです。
資金面でも余裕を持った計画が必要になるため、早期から修繕積立を行っておくことが、築30年時点での費用負担を和らげるポイントになります。
アパート外壁塗装でよくある質問
「築20年のアパートって、やっぱり塗装費用は高くなりますか？」
「はい、築年数が進むほど下地補修などの追加作業が必要になるため、どうしても費用は高くなる傾向にあります。」
アパート外壁塗装に関して、オーナー様から寄せられる質問の中で、特に多いのが**「築年数による違い」や「費用の妥当性」**に関するものです。
例えば──
「塗料はどのくらいの耐用年数があるんですか？」
「塗料の種類によって異なりますが、シリコン系で10〜13年、フッ素系で15〜18年、無機塗料なら20年以上持つものもありますよ。」
「見積もりって1社だけでもいいんでしょうか？」
「可能ではありますが、相場感をつかむためにも最低でも2〜3社の相見積もりを取るのがオススメです。」
「築30年でも外壁塗装だけで大丈夫ですか？」
「状況によりますが、多くの場合、外壁の下地や構造の劣化も進んでいるため、塗装以外の修繕工事が必要になるケースが多いです。」
外壁塗装がアパートの資産価値に与える影響
「見た目が少しくらい古くても、入居率には関係ないでしょ？」
実は、外壁の美観やメンテナンス状況は、アパートの入居率や資産価値に直結しています。
外壁塗装は単なる外見を整える作業ではありません。建物を風雨から守る防水・保護の役割を担っており、適切な時期にメンテナンスを行うことで建物の寿命を延ばし、資産価値を維持・向上させる重要な手段です。
このパートでは、外壁塗装がアパートの経営に与える経済的・構造的な効果について詳しく解説します。
【このパートでわかること】
- 外壁の印象が入居率に与える影響
- 塗装による建物寿命の延命効果
- メンテナンス時期が費用対効果に与える違い
見た目が与える印象は収益に直結する
「築年数が古くても、中がキレイなら入居者は来てくれるんじゃない？」
確かに内装の状態も重要ですが、**入居者が最初に目にするのは“外観”**です。第一印象が悪ければ、それだけで内見前に敬遠される可能性があります。
実際、不動産仲介業者の中には「外壁が汚れていたり色褪せていると、それだけで敬遠されることがある」と証言するケースもあります。つまり、外壁の美観は入居率に大きな影響を与える要素なのです。
また、外観が整っている物件は、「しっかり管理されている」「安心して住めそう」という印象を与えやすく、長期入居にもつながりやすいというメリットがあります。
一方で、ひび割れや塗膜の剥がれが目立つ建物は、「老朽化していてトラブルが起きそう」「管理が行き届いていない」といったネガティブな印象を持たれ、空室リスクが高まります。
つまり、外壁塗装は単なる維持管理ではなく、収益を支える“投資”と捉えることが、アパート経営において非常に重要です。
定期的な塗装で長寿命化を実現
「外壁塗装って、見た目がキレイになるだけでしょ？」
いいえ、本来の目的は建物を守ることにあります。外壁塗装は、紫外線や雨風から建物を保護するバリアの役割を果たしており、定期的にメンテナンスを行うことで、建物自体の寿命を延ばすことが可能です。
外壁が劣化して塗膜の防水性が失われると、雨水が浸入しやすくなり、内部の木材や鉄部が腐食・劣化してしまいます。これは放置すればするほど修繕範囲が広がり、構造的な問題に発展するリスクも高くなります。
一方、10〜15年に一度の周期で塗装を行えば、外壁材や構造部分へのダメージを未然に防ぐことができ、大規模修繕の発生を遅らせる、あるいは不要にする可能性すらあります。
特にアパートのような収益物件では、突発的な高額修繕は経営リスクにつながるため、定期的な塗装による予防保全が非常に効果的です。“長持ちさせるために塗る”という視点で捉えることが、アパート経営における安定性を高めるポイントです。
塗装のタイミングが費用対効果を左右する
「費用を抑えるために、塗装はもう少し後回しにしても大丈夫ですよね？」
この判断が、結果的にコストを押し上げてしまうケースは少なくありません。
外壁塗装は、劣化が進む前のタイミングで行うことで、補修作業が少なくて済み、費用を抑えることができます。たとえば、築10年の段階であれば、塗装のみで対応可能だったものが、築20年・30年になると補修や大規模な下地処理が必要になり、数十万円単位で費用が増えることもあります。
また、劣化が進んでからの修繕は、工期も長くなりやすく、入居者への影響や収益のロスにもつながるため、経営上の負担が大きくなる点も見逃せません。
逆に、適切なタイミングで塗装を行えば、資産価値を維持しながら無駄な出費を抑えることができるため、費用対効果の高い投資と言えます。「あと数年先でもいいかも」と思ったときこそ、一度専門業者に相談して現状を見てもらうことが、後悔しない判断につながります。
まとめ～いなべ市でアパートの外壁塗装・屋根塗装なら
本記事では、アパートの築年数別に見る外壁塗装の必要性と費用、そして資産価値への影響について詳しくお伝えしました。
築10年では軽微な劣化が始まり、費用も抑えやすいタイミングである一方、築20年・30年になると補修範囲が広がり、外壁塗装に加えて構造的な修繕が必要になるケースも出てきます。また、外壁塗装は見た目を美しく保つだけでなく、建物を守り、資産価値と入居率の維持に大きく関わる“経営戦略の一環”であることもご理解いただけたのではないでしょうか。
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