「マンションの外壁タイルに補修なんて必要ない」とイメージされている方は少なくありません。
確かにマンションの外観を見ると問題がないように見え、外壁タイル自体も劣化が生じるとは思えないために、そのようなイメージを持ってもおかしくはありません。
ただ、結論から申し上げますと外壁タイルには定期的な補修が必要で、補修を怠ってしまうと思わぬ大事故に繋がってしまう可能性もあります。
そこでここでは、マンションの外壁タイルの修繕について、劣化症状や修繕の流れ、費用相場などについて、三重県津市・松阪市・名張市のアパート・マンション大規模修繕専門店が詳しくお伝えしていきます。
マンションの外壁タイル補修が必要な理由
マンションの多くは鉄筋コンクリート造りで、コンクリートの下地に外壁タイルが張り付けられています。
外壁タイルは、1300度以上もの高温で焼き固められており、とても耐久性が高い素材です。
ただ、下地であるコンクリートや下塗りしているモルタルなどが温度や湿度の変化によって伸縮することによって、外壁タイルが剥がれてしまうことや、割れてしまうようなことがあるのです。
補修をしなければどのような状況になってしまう可能性があるのか、ご紹介しましょう。
外壁タイルの剥落・落下
外壁タイル自体は、高い耐久性を持つ建築素材でありますが、建物が紫外線や熱、風雨などの影響を受けることによって、下地から剥がれ落ちてしまう可能性があります。
実は、マンションから外壁タイルが剥がれて落ちてしまう事故はたびたび起こっています。
しかし、想像すれば理解できる通り、高所の外壁タイルが剥がれて地上に落下した場合、通行人に直撃してしまい、大事故に繋がってしまう可能性があります。
実際に、大事故に至った事例が起きているために、国は建築基準法において、10年ごとに外壁に対して打診調査を行うことを義務付けしています。
実際に打診調査をしてみると分かるのですが、剥がれ落ちる前に生じる、外壁タイルの浮きや割れが見つかることは珍しいことではありません。
そのままの状態で放置していれば、もちろん剥がれ落ちてしまう可能性がありますし、剥がれやひび割れ箇所から雨水が侵入して、内部の腐食や雨漏りを引き起こすこともあります。
そのため、定期的に調査を行い、修繕しておかねばならないのです。
美観を損なうため
外壁タイルに剥がれやひび割れが生じると、それだけで美観を損ねる原因になってしまい、建物自体に劣化を感じる古びた印象を与えてしまうことになります。
マンションを構成しているコンクリートは、頑丈ではありますが、温度や湿度などに影響を受けやすい素材です。
温度が高いと膨張し、低くなると伸縮しますが、外壁タイルや外壁タイルを張り付けているモルタルや接着剤は、同じように伸縮する訳ではありません。
そのため、コンクリートに伸縮が見られることによって、外壁タイルが耐えられなくなり、割れが生じてしまうのです。
割れが生じると、そこから雨水が侵入することになり、外壁タイルは剥がれやすくなってしまいます。
そのように、剥がれや割れが見られるようになると、マンションの美観を大きく損なうことになり、マンションの入居率にも大きな影響を及ぼすようになるのです。
マンションの外壁タイルにみられる劣化症状
マンションの外壁タイルに、剥落や落下によって事故が生じることや、美観を損なって資産価値を落としてしまうようなことを防ぐためには、劣化症状に気づくのが大切です。
ここでは、外壁タイルにみられる劣化症状についてご紹介しましょう。
汚れ
外壁タイルは汚れにくい素材ではありますが、経年による風雨などの影響によって、少しずつ汚れが蓄積してきます。
汚れを落としたい場合には、もっとも効果的なメンテナンスとして高圧洗浄が挙げられます。
塗装業者や専門業者では、高い水圧である専用の高圧洗浄機を用いて洗浄することになり、さらに汚れが落ちにくい箇所については専用の洗剤を使用して落としていきます。
手の届く範囲であれば、家庭用の高圧洗浄機を使用することや、タイル専用の洗剤を活用してブラシなどで洗浄すると良いでしょう。
浮き
外壁タイルを下地と接着させるための接着剤やモルタルに劣化が見られるようになると、タイルに浮きが見られるようになります。
浮きの症状については、上記でもご紹介した通り、剥落や落下の危険性があるため、すぐに修繕が必要な状態ではあるのですが、見た目にはなかなか気づきにくい症状でもあります。
そのため、建築基準法において10年ごとの外壁全面打診調査を義務化しています。
『外壁全面打診調査』については詳しく後述しますが、打診棒によって外壁を軽く叩いて音で判別し、浮きの箇所を見つけていくことになります。
そのような調査になることから、専門の業者に相談することが適切です。
剥がれ
外壁タイルの浮き症状をそのまま放置していると、浮いている箇所が広がっていき、剥がれ落ちてしまうようになります。
外壁タイルの剥がれた箇所をさらにそのままにしていると、外壁タイル内部に雨水が浸水することになり、さらに剥落してしまう可能性が高くなります。
そのため、剥がれが見られているのであれば、補修の緊急性が高いと言えます。
剥がれ落ちてしまった場合には、新しい外壁タイルを用意しなければならず、既存の外壁タイルがない場合には似ているものや、同じものを再度作り直してもらう必要があります。
割れ
外壁タイルに劣化が生じることによって、タイル自体が割れてしまうこともあります。
外壁タイルは高い耐久性を持っており、割れにくい素材ではありますが、下地やモルタル、接着剤などの状態によって割れてしまうことも珍しくありません。
外壁は紫外線や熱、湿度などに影響を受けやすいですが、特に下地のコンクリートは温度や湿度によって伸縮してしまう性質があります。
コンクリートが伸縮しても、外壁タイルはその動きに追随するわけではありませんので、動きに耐えられず割れてしまうのです。
割れを見つけた場合には、そこから雨水が侵入している可能性があり、場合によっては内部で腐食が進んでいる可能性があります。
雨漏りや耐震性にまで影響を及ぼすことになりますので、速やかに専門業者に相談し、補修に取り組むことが重要です。
目地のひび割れ
タイルとタイルの繋ぎ目には、シーリング（コーキング）と言われるゴム状の樹脂によって、雨水が内部に侵入しないように施されています。
シーリングはおおむね10年程度で劣化が生じ、柔軟性がなくなって、ひび割れしてきたり、痩せてきたりします。
外壁タイルだけではなく、目地の部分の劣化症状も意識して観察しておくと良いでしょう。
シーリングに劣化症状がみられた場合には打ち替えや増し打ちによる補修が行われますが、外壁タイルの調査や補修と共に行われるケースが多いです。
マンションの外壁タイル補修の流れ
外壁タイルに劣化症状がみられた場合には、以下の手順で補修が行われることになります。
順番にどのような施工内容なのかご説明していきましょう。
打診調査
『打診調査』とは、打診棒（パルハンマー）を用いて外壁タイルを軽く叩いて、音を聞きながら外壁タイルの浮きを見つけていく方法です。
そのため、『打音調査』と呼ばれることもあり、実際に浮き症状の箇所を叩いた場合には、ほかの箇所と比較して高い音がします。
浮いている箇所を特定できたら、テープなどでマーキングを行い、補修が必要な箇所を明確にしていきます。
打診調査を行ったのちに補修の数量によって、概算で見積りを出すことになります。
上記でもお伝えした通り、定期的な調査が義務付けられており、調査を怠ったままでは罰金が課される可能性がありますので注意が必要です。
タイル補修（接着剤の注入）
外壁タイルの浮きが見られている箇所には、エポキシ樹脂と呼ばれる接着剤を注入し、浮きの補修を行います。
接着剤の注入による補修は、軽微な補修であり、浮き症状が広範囲に見られるような場合には下地補修したのちに、外壁タイルの張り替えが必要になります。
接着剤を注入する場合には、専用のドリルで穿孔し、その穴からエポキシ樹脂を流し込んで補修していきます。
下地補修
浮き症状が進行している場合には、広範囲にわたって外壁タイルの浮きを確認できることがあります。
そのような場合には、外壁タイルを剥がして下地補修が必要になることがあります。
部分的に浮きが見られているような場合では、エポキシ樹脂を浮き部分に流し込んで接着させる工法が取られますが、広範囲の場合には接着しづらいのです。
そのような場合には、外壁タイルを剥がして、張りなおす前に下地をモルタルで補修して、しっかりと接着できるようにしておく必要があります。
タイルの張り替え
外壁タイルの浮き症状が広範囲に見られるような場合には、外壁タイルを剥がしてモルタルで下地補修を行い、新しいタイルに張り替えすることになります。
ディスクグラインダーと呼ばれる機材を用い、目地に沿って切り目を入れていき、ハツリ機を活用して、外壁タイルを剥がしていきます。
下地を補修したのちに、新しいタイルに張り替えていきます。
同じ外壁タイルがメーカーに存在する場合には、同じものを活用することになりますが、古いものの中には廃盤になっているものもありますので、同系色のタイルを活用することも多いです。
同系色も存在しないような場合には、新しいものを製造してもらう必要があります。
目地の補修
外壁タイルの補修作業が終わったら、タイルとタイルの目地をシーリングやモルタルによって補修していきます。
目地の役割は、雨水が内部に侵入することを防ぎ、またクッションとして外壁そのものを守るためにもあります。
ただ、経年によって劣化する箇所ですから、外壁塗装や修繕などと同じ時期に、目地の修繕にも取り組まれるケースが多いのです。
マンションの外壁タイル補修の費用相場
- 外壁タイルの打診調査：300円〜800円/㎡
- 外壁の高圧洗浄：300円〜500円/㎡
- 足場設置：600円〜1,000円/㎡
- エポキシ樹脂の注入：400～1,000円/1箇所あたり
- 下地処理：5,000円〜6,000円/㎡
- 外壁タイルの張り替え：7,000円〜10,000円/㎡
- 目地の補修：1,000円～1,500/m
マンションの外壁タイルの補修に関連する費用相場については上記の通りとなっています。
劣化症状によって工事内容が異なりますから、まずは専門業者に相談し、外壁タイルの打診調査を依頼して進めていくと良いでしょう。
また、費用の注意点として、外壁タイルの補修には追加費用が必要になる場合があります。
外壁タイル補修の費用は、実数によって計算することがほとんどでありますが、見積もり段階ではおおよその概算で計算しています。
そのため、実際に工事を進めていくと、概算よりも多くの補修が必要となり、その分が追加になってしまうのです。
また、外壁タイルを新しいものに張り替える場合、同じものを活用することになりますが、メーカーで廃盤になっている場合には同系色のものを活用します。
ただ、同系色も存在しないようなケースの場合には特注で製造が必要になってしまい、その費用が必要になることもあるのです。
そのようなことから、外壁タイルの補修については実績豊富な専門業者に相談して、進めていくことが大切です。
まとめ
マンションの外壁タイル補修について、補修が必要な理由や劣化症状、補修工事の流れ、費用相場について詳しくご紹介しました。
外壁タイルは耐久性が高いことから、補修の必要性について認識されていない方が少なくありません。
ただ、浮いてしまうことや割れてしまうこと、最悪の場合には剥がれ落ちて、通行人に直撃して大事になってしまう可能性も考えられます。
そのようなことから、建築基準法において10年に一度の打診調査を義務付けており、怠っていると違法行為として罰金が課されてしまうことになりますので注意が必要です。
外壁タイルは打診調査から、エポキシ樹脂の注入、下地補修、タイルの張り替え、目地の補修といった流れで施工されます。
外壁タイル補修や屋根修理、大規模修繕工事についてお悩みであれば、地元に根付いて営業活動している大規模修繕専門店に相談しながら決めていくようにしましょう。
疑問や質問などございましたら、『株式会社リペイント匠 大規模修繕事業部（TEL0120-770-760 営業時間8：00～20：00）』までお気軽にお問合せしてください。
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