アパートの外壁に触れたとき、手に白い粉がついたことはありませんか？これは「チョーキング現象」と呼ばれ、外壁塗装が劣化しているサインです。「見た目が少し悪くなるだけ」と思って放置していると、実はアパートの資産価値や耐久性に深刻な影響を与える可能性があります。
チョーキングを放置すると、塗膜がどんどん劣化し、防水機能が失われてしまいます。その結果、外壁材が直接ダメージを受け、最悪の場合は建物の寿命を縮めてしまうことも…。さらに、外観の老朽化が進むと入居率の低下にもつながり、アパート経営にとって大きなデメリットとなるでしょう。
そこで本記事では、チョーキング現象の正体や、放置することで起こるリスク、外壁塗装の適切なタイミングについて詳しく解説します。アパートの価値を守るために、今すぐ確認しておくべきポイントをお伝えします。
※アパートの外壁に見られる劣化症状について詳しく知りたい方は『アパート外壁にみられる4つの劣化症状！外壁塗装が必要なサインを伊勢市の大規模修繕店が徹底解説』をご覧ください。
チョーキングとは？外壁塗装の劣化サインをチェック
アパートの外壁は、日々紫外線や雨風にさらされているため、時間とともに劣化が進みます。その劣化のサインのひとつが「チョーキング現象」です。外壁を触ると白い粉がつくこの現象は、塗膜が劣化している証拠。適切なタイミングで対処しないと、建物の耐久性が低下し、大規模な修繕が必要になることもあります。
ここでは、チョーキング現象の原因やメカニズム、そして他の劣化サインとの違いについて詳しく解説していきます。
チョーキング現象とは？原因とメカニズム
チョーキング現象とは、外壁の塗装が劣化し、表面から白い粉が浮き出る現象のことです。手で触ると白い粉がつくため、すぐに確認できます。これは、塗膜を形成している塗料の成分が紫外線や雨風によって分解され、粉状になって表面に現れることが原因です。
①紫外線の影響
塗料に含まれる樹脂が紫外線を浴び続けると分解され、塗膜が脆くなります。特に、直射日光が当たりやすい南向きの壁は劣化が早く進みます。
②雨や風、温度変化によるダメージ
雨が降ると、塗膜の中の成分が徐々に流れ落ちてしまいます。また、昼夜の寒暖差による膨張と収縮を繰り返すことで、塗膜がひび割れやすくなり、チョーキングが発生しやすくなります。
③塗料の種類や施工品質
耐久性の低い塗料を使用した場合や、施工時の塗装が適切でなかった場合、通常よりも早く劣化が進むことがあります。特に、安価な塗料を使用したり、塗装工程を省略したりすると、チョーキングが発生しやすくなります。
チョーキング現象は、外壁塗装の防水機能が低下しているサインです。放置すると、外壁材自体がダメージを受けやすくなり、ひび割れや塗膜の剥がれなどの深刻なトラブルにつながる可能性があります。
チョーキング以外の外壁劣化サイン
チョーキング現象は外壁塗装の劣化サインのひとつですが、それ以外にも塗膜の劣化を示す症状があります。これらのサインを早めに発見し、適切に対応することで、アパートの外壁を長持ちさせることができます。
①ひび割れ（クラック）
外壁に細かいひびが入る「クラック」は、劣化の初期症状のひとつです。小さなひび割れでも、放置すると雨水が侵入し、外壁材の内部までダメージを受ける可能性があります。特に、幅が0.3mm以上のクラック（構造クラック）は要注意です。
②塗膜の剥がれや膨れ
外壁の一部が膨らんだり、剥がれたりする現象も塗膜の劣化によるものです。これは、塗装の密着性が低下し、下地との間に空気や水が入り込むことで発生します。特に、塗膜が剥がれた部分から外壁材がむき出しになると、急速に劣化が進行するため、早めの対策が必要です。
③コケやカビの発生
湿気が多い場所では、外壁にコケやカビが発生しやすくなります。これは、塗膜の防水機能が低下し、壁が水分を吸収しやすくなっているサインです。放置すると、カビが建物内部にまで広がり、健康被害のリスクも生じる可能性があります。
これらの劣化サインが見られたら、外壁塗装のタイミングが近づいていると考えましょう。チョーキング現象と合わせてチェックし、必要に応じて早めに専門業者へ相談することをおすすめします。
チョーキングを放置するとどうなる？劣化の進行プロセス
チョーキング現象が発生しても、「見た目が悪くなるだけ」と考え、外壁塗装を後回しにしてしまうケースは少なくありません。しかし、チョーキングを放置すると、塗膜の劣化が進行し、さまざまな問題が発生します。
①塗膜の防水機能が失われる
チョーキングは、塗料の成分が紫外線や雨風で分解され、表面の防水機能が低下している状態です。この状態が続くと、塗膜のひび割れや剥がれが発生し、外壁材に直接ダメージが及ぶようになります。
②外壁材自体が劣化する
塗膜が剥がれると、外壁材が直接雨水や湿気にさらされることになります。すると、外壁の内部まで水が染み込み、コンクリートの劣化や木材の腐食を引き起こす原因になります。これにより、外壁の強度が低下し、ひび割れや欠損が発生しやすくなります。
③雨漏りや修繕費の増加につながる
さらに劣化が進むと、雨水が建物内部にまで浸透し、雨漏りの原因となります。雨漏りが発生すると、室内のカビや結露の発生につながり、住環境の悪化を招くだけでなく、建物全体の寿命を縮めてしまいます。結果として、外壁塗装だけでなく、屋根や内部構造の修繕も必要になり、大幅なコスト増加につながる可能性があります。
チョーキングを放置することで、修繕費がかさみ、アパートの資産価値が低下してしまうリスクがあるため、早めの対策が重要です。
外壁塗装を後回しにするリスクとは？
チョーキング現象が発生していても、「まだ大丈夫だろう」と塗装を先延ばしにしてしまうことはありませんか？しかし、外壁塗装を後回しにすると、建物の劣化が進み、結果的に修繕コストが大幅に増加する可能性があります。
ここでは、外壁塗装を後回しにすることで発生する具体的なリスクについて解説していきます。
アパートの資産価値が下がる
外壁塗装を後回しにすると、アパートの資産価値が下がるリスクがあります。なぜなら、外壁の劣化は見た目だけの問題ではなく、建物の耐久性や入居率にも影響を与えるからです。
①見た目の悪化で入居率が低下する
外壁が色あせたり、ひび割れが目立ったりすると、「古い」「管理が行き届いていない」といった印象を与え、入居希望者が敬遠する原因になります。特に、新築やリフォーム済みの競合物件と比較されると、劣化したアパートは選ばれにくくなります。
②建物の老朽化で資産価値が減少する
外壁の塗膜が劣化すると、建物自体がダメージを受けやすくなります。結果として、構造部分の修繕が必要になり、建物全体の価値が下がる可能性があります。
③売却時の評価額が下がる
アパートを売却する際、外壁の状態は査定額に大きく影響します。適切にメンテナンスされている物件は評価が高くなりますが、外壁塗装が必要な状態だと「修繕費がかかる」と判断され、価格交渉で大幅に値引きを求められることもあります。
定期的な外壁塗装を行うことで、アパートの資産価値を維持し、入居率の低下や売却時の価格下落を防ぐことができます。
建物の寿命が短くなる
外壁塗装は単なる美観の維持ではなく、建物を長持ちさせるための重要なメンテナンスです。もし塗装を後回しにすると、外壁だけでなく、建物全体の寿命を縮めてしまうリスクがあります。
①外壁材が直接ダメージを受ける
塗膜には、雨や紫外線から外壁を守る防水機能があります。しかし、チョーキング現象が発生し、防水機能が低下すると、外壁材が直接ダメージを受けることになります。特にモルタルやコンクリート外壁では、水分を吸収するとひび割れが拡大し、劣化が急速に進行します。
②雨漏りの原因になる
外壁の劣化が進むと、ひび割れや塗膜の剥がれが発生し、そこから雨水が侵入するようになります。初期段階では目に見えない場所で水が浸透するため、気づいたときには内部構造が腐食していることも少なくありません。雨漏りが発生すると、補修費用が高額になるだけでなく、建物全体の耐久性が大きく損なわれてしまいます。
③構造部分の劣化につながる
外壁から浸入した水分は、やがて柱や梁といった建物の構造部分にまで達することがあります。木造の場合は腐食やシロアリ被害の原因になり、鉄筋コンクリート造でも内部の鉄筋が錆びて強度が低下することがあります。こうなると、外壁塗装だけでは対処できず、大規模な補修工事が必要になる可能性があります。
外壁塗装を適切なタイミングで行うことで、建物の寿命を延ばし、長期的なメンテナンスコストを抑えることができます。
修繕費用が高額になるケースも
外壁塗装を後回しにすると、劣化が進行し、結果的に修繕費用が大幅に増える可能性があります。適切なタイミングでメンテナンスを行えば、比較的安価な費用で済みますが、劣化が進みすぎると外壁の全面改修が必要になるケースもあります。
①塗装だけで済まない可能性がある
チョーキングが発生した初期段階であれば、再塗装のみで対応できます。しかし、放置して塗膜が剥がれ、ひび割れが広がると、外壁材の補修や張り替えが必要になり、塗装だけでは対処できなくなることがあります。
②大規模な修繕工事が必要になる
塗装の劣化が進むと、雨漏りや外壁内部の腐食が発生し、補修範囲が拡大します。特に、以下のような状態になってしまうと、通常の外壁塗装よりも大幅な費用がかかります。
- クラック（ひび割れ）が深刻化し、外壁材の張り替えが必要になる
- 雨漏りによる内部腐食で、柱や梁などの構造部分の補修が必要になる
- 外壁全体の剥離が進み、部分補修では済まなくなる
これらのケースでは、通常の塗装工事の1.5倍〜2倍以上の費用がかかることも珍しくありません。
③足場の再設置などで余計なコストが発生する
外壁塗装には「足場の設置」が必要ですが、一度にまとめて修繕を行うことでコストを抑えられます。しかし、外壁の劣化を放置してしまうと、後から追加の補修工事が必要になり、再度足場を組むことになり、二重のコストが発生することもあります。
外壁塗装は「まだ大丈夫」と思って後回しにせず、適切なタイミングで実施することで、結果的にコストを抑えることができます。
外壁塗装の適切なタイミングと業者選びのポイント
「そろそろ外壁塗装が必要かも…」と思っていても、具体的にいつ塗装すべきなのかわからない方も多いのではないでしょうか？
外壁塗装は「劣化症状の進行具合」や「築年数」を目安に行うのがベストなタイミングです。しかし、塗装のタイミングを見極められずに放置してしまうと、修繕費が高額になったり、建物の寿命を縮めたりするリスクがあります。
ここでは、外壁塗装の最適なタイミングと、業者選びで失敗しないためのポイントを詳しく解説していきます。
外壁塗装の適切な時期は築何年？
外壁塗装のタイミングを判断する際に、最もわかりやすい目安となるのが築年数です。一般的に、アパートの外壁塗装は築10〜15年ごとに行うのが理想的とされています。
①築10年が塗装の目安とされる理由
外壁塗装に使用される塗料の多くは、耐用年数が約10〜15年です。新築時の塗装でも、築10年を過ぎると劣化が進み、チョーキング現象やひび割れ、塗膜の剥がれなどの症状が現れやすくなります。これらの劣化サインが出る前に塗装を検討すると、余計な修繕費を抑えることができます。
②築15年以上の放置はリスクが高い
築15年を過ぎると、塗膜の劣化が進行し、塗装だけでは対処できなくなるケースが増えてきます。特に、以下のような症状が見られる場合は、すぐに塗装を検討するべきです。
- チョーキング現象が顕著に見られる
- ひび割れ（クラック）が増えてきた
- 外壁の一部が剥がれている
- コケやカビが広範囲に発生している
築15年を超えても塗装を行わないと、外壁材そのものが劣化し、張り替え工事が必要になることもあります。塗装よりもはるかに高額な修繕費がかかるため、適切なタイミングでのメンテナンスが重要です。
③劣化症状が出ていなくても早めの診断がおすすめ
築年数だけでなく、立地環境（海沿い・高温多湿など）や、使用している塗料の種類によっても、劣化の進行速度は異なります。例えば、日当たりが強い場所や風雨にさらされやすい立地では、築10年未満でも塗装が必要になることがあります。
築10年を迎えたら、一度専門業者に診断を依頼し、最適な塗装時期を判断することをおすすめします。
外壁塗装業者を選ぶポイント
外壁塗装は決して安い買い物ではないため、信頼できる業者選びが非常に重要です。適切な業者を選ばないと、施工不良や追加費用の発生など、さまざまなトラブルに巻き込まれる可能性があります。
①複数の業者から見積もりを取る
外壁塗装の適正価格を知るためには、最低でも3社以上の業者から見積もりを取るのが基本です。一社だけの見積もりでは、高すぎるのか安すぎるのか判断がつきません。
また、以下のような点にも注意しましょう。
- 施工内容が明確に記載されているか
- 「一式○○円」といった曖昧な表記がないか
- 他社と比べて極端に高すぎたり、安すぎたりしないか
極端に安い見積もりの場合、手抜き工事のリスクがあるため要注意です。
②実績が豊富で口コミ評価が良い業者を選ぶ
業者の公式サイトやGoogleマップの口コミ、施工実績を確認し、信頼できる業者かどうかを見極めましょう。特に、過去にアパートの外壁塗装を手がけた実績があるかどうかも重要なポイントです。
また、以下の点もチェックすると安心です。
- 施工実績の写真や詳細を公開しているか
- 口コミに「手抜き工事」「施工ミス」といった悪評が多くないか
- 問い合わせ時の対応が丁寧か
実績が豊富で評判の良い業者なら、安心して依頼できます。
③保証やアフターフォローが充実しているか
外壁塗装は、施工後すぐに不具合が出ることは少ないですが、数年後に剥がれや色褪せが発生するケースもあります。そのため、保証やアフターフォローの有無も重要な判断基準になります。
確認すべきポイントは以下の通りです。
- 保証期間はどれくらいか（一般的には5〜10年）
- 保証の範囲はどこまでか（塗膜の剥がれ・ひび割れなど）
- アフターメンテナンスの有無（定期点検など）
施工後のトラブルに対応してもらえるかどうか、契約前にしっかり確認しておきましょう。
まとめ～伊勢市でアパート・マンションの外壁塗装のことなら
本記事では、外壁塗装を後回しにするリスクとチョーキング現象の危険性について詳しく解説しました。
チョーキング現象は、外壁塗装の劣化サインであり、放置すると建物の防水機能が低下し、外壁材そのものがダメージを受ける可能性があります。さらに、外壁の劣化が進むと、アパートの資産価値の低下や修繕費用の増加といったリスクも発生します。
外壁塗装は、アパートの寿命を延ばし、入居率を維持するために欠かせないメンテナンスです。「まだ大丈夫」と放置せず、早めに行動することで、余計な修繕費を抑えることができます。アパートの外壁に気になる劣化サインが見られたら、まずは専門業者に診断を依頼してみましょう。
疑問や質問などございましたら、『株式会社リペイント匠 大規模修繕事業部（TEL0120-770-760 営業時間8:00〜20：00）』までお気軽にお問合せしてください。
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