築20年を迎えたアパートのオーナー様。最近、こんなお悩みを感じていませんか？
「以前より空室が目立つようになった」「建物の見た目が古く感じる」「そろそろ修繕が必要かもしれないけど、何から始めればいいのか分からない」――。このような不安を抱えている方は少なくありません。
実は、外壁塗装は単に建物を美しく保つためだけのものではありません。見た目の印象はもちろん、入居者の安心感や、物件そのものの価値を維持するためにも重要な役割を果たしています。特に築20年を超えると、劣化が進みやすくなり、適切なタイミングでの外壁塗装が、入居率アップにも直結するのです。
本記事では、築20年のアパートを対象に、外壁塗装で押さえるべき「3つの工夫」を中心にご紹介します。単なるメンテナンスではなく、空室対策にもなる実践的なヒントをぜひご覧ください。
※アパートの外壁塗装のタイミング全般について、詳しく知りたい方は『アパート外壁塗装のタイミングはいつ？適切な修繕周期を外したらどうなるのか徹底解説』をご覧ください。
築20年のアパートに外壁塗装が必要な理由とは？
築20年という節目は、アパートの外壁にとって大きな分岐点ともいえます。外壁は日々の紫外線や雨風、気温差の影響を受けて少しずつ劣化していきますが、目に見える変化が現れるのは10〜20年経ってからということが多いです。そのため、築20年を過ぎたタイミングでのメンテナンスは、建物の寿命を延ばすだけでなく、資産価値を守るうえでも極めて重要です。
また、外観の印象が古びていると、入居希望者の第一印象にも影響します。「なんとなく古い」「管理が行き届いていなさそう」といったイメージは、実際の設備や立地に関係なく敬遠されてしまう可能性があります。逆に、外壁がきれいに整備されている物件は、それだけで「住みたい」と思わせる力を持っているのです。
入居率アップに直結！外壁塗装で押さえるべき3つの工夫
外壁塗装というと、「建物の老朽化対策」や「見た目のリフレッシュ」が真っ先に思い浮かぶかもしれません。しかし、実はそれだけではありません。外壁塗装は、入居率を左右する“戦略的なリノベーション”でもあるのです。
アパートの外観は、入居者が物件を選ぶ際に最初に目にする情報です。たとえ内装がどれほど整っていても、外観が古びていたり清潔感に欠けていたりすれば、「ここに住むのはやめておこう」と感じる人も少なくありません。逆に、手入れの行き届いた外観は、「しっかり管理されている物件だ」という安心感を与え、内見や入居へとつながりやすくなります。
では、どのようなポイントを押さえて外壁塗装を行えば、入居率アップに効果的なのでしょうか？この章では、築20年のアパートに最適な「3つの工夫」を具体的に解説していきます。
カラー選びの工夫
外壁の色は、アパートの印象を大きく左右する重要な要素です。築20年という年月を経た物件であれば、外観が与える第一印象は入居希望者にとってますます重要になります。色選びを工夫することで、古さを感じさせない魅力的な建物に生まれ変わることができます。
まず重視したいのは「清潔感」と「安心感」です。白やベージュ、ライトグレーといった明るめの色は、全体に爽やかで清潔な印象を与え、幅広い年齢層の入居者に好まれます。また、最近では、ネイビーやブラウンなどの落ち着いたトーンも人気があり、上品で高級感のある印象を演出できます。
次に考慮すべきは、周囲の環境との調和です。近隣の建物や街並みにあまりにかけ離れた色を選ぶと、違和感を与えることがあります。例えば自然豊かな郊外であればアースカラー、都市部であればグレートーンなど、その地域の雰囲気に合った色選びが重要です。
さらに、デザイン面では「アクセントカラー」を取り入れるのも効果的です。ベースカラーとは異なる色を窓枠や玄関周りに用いることで、全体の印象にメリハリが出て、建物の個性を際立たせることができます。
外壁塗装は10〜15年に一度の大きな工事です。だからこそ、長期間飽きのこない色合いを選ぶこと、そして入居者の目線で「ここに住みたい」と思わせる工夫が、空室対策に直結します。
外壁だけじゃない！付帯部分まで丁寧に塗装する
外壁塗装という言葉から、壁面だけを想像される方も多いかもしれません。しかし、実際にはアパートの外観全体に目を向けることが大切です。というのも、入居希望者が見るのは建物全体の印象であり、細かい部分の手入れが行き届いているかどうかも、物件の評価に直結するからです。
例えば、階段の手すりや共用部分の天井、玄関扉、雨樋、ベランダの柵など。こうした付帯部分は、住人が日常的に目にする場所でもあり、劣化が進んでいると「管理が行き届いていない」という印象を与えかねません。塗装が剥がれていたり、サビが目立ったりする状態は、建物全体の価値を下げてしまう原因になります。
だからこそ、外壁と一緒にこれらの付帯部分も丁寧に塗装することが、入居率を上げるための重要なポイントです。細部まで手を抜かずに施工されていることは、入居者に「安心して暮らせる場所」という印象を与えます。また、これらの部位の塗装をまとめて行うことで、コスト面でも効率的になるメリットがあります。
外壁と付帯部を一体として考えることで、物件全体の印象が大きく向上し、結果として空室対策にもつながります。見た目だけでなく、入居者の満足度を高める外観づくりが、長期的な経営の安定につながるのです。
信頼できる業者を選ぶためのポイント
外壁塗装の成否を大きく左右するのが「業者選び」です。どれほど費用をかけ、丁寧に計画を立てたとしても、施工を任せる業者の技術や対応が不十分であれば、満足のいく結果にはつながりません。特にアパートのような共同住宅では、施工中の住人対応やスケジュール管理など、より高い配慮が求められます。
まず注目したいのは、「アパートの施工実績が豊富な業者かどうか」です。戸建て住宅と異なり、アパートには共用部や複数の居住者対応など、特有の配慮が必要です。その点に精通している業者であれば、工事中のトラブルを避け、スムーズに進行できる可能性が高くなります。
次に、「見積書の内容が明確か」を確認しましょう。材料費、足場代、塗料の種類、施工範囲などがきちんと細かく記載されているかは、信頼できるかどうかの判断材料になります。あいまいな表現や一式表示が多い場合は、後から追加費用が発生する可能性もあります。
さらに、「保証やアフターサービスの内容」も忘れてはなりません。塗装後にトラブルが起きた際、どのような対応をしてくれるのか、何年保証がついているのかなど、事前に確認しておくことで安心して工事を任せることができます。
信頼できる業者を選ぶことは、ただの施工を超えて「長期的な資産管理パートナーを見つける」ことにもつながります。複数の業者を比較検討し、納得のいく業者を選ぶことが、結果的に入居率アップにも貢献するのです。
外壁塗装の費用とスケジュールの目安
外壁塗装を検討する際、多くのアパートオーナーが最も気になるのが「費用」と「工事期間」です。特に築20年を迎えたアパートでは、劣化の進行具合によって必要な工事内容が異なるため、費用にも差が出やすいポイントとなります。また、居住者がいる物件では、施工スケジュールや住民対応にも注意を払う必要があります。
この章では、築20年アパートにおける外壁塗装の費用相場や、工事の流れ、スケジュール管理のポイントについて詳しく解説します。事前に目安を知っておくことで、見積もり比較や計画立案にも役立ち、安心して工事に踏み切ることができるようになります。
築20年アパートの外壁塗装にかかる費用相場
築20年のアパートにおける外壁塗装の費用は、建物の規模や劣化の程度、使用する塗料によって大きく異なりますが、一般的な2階建て8〜10世帯規模のアパートの場合、約100万円〜300万円程度が相場とされています。
この費用の内訳としては、主に以下のような項目が含まれます。
- 足場の設置費用：安全に作業するための仮設足場の費用で、総額の15〜20％を占めます。
- 高圧洗浄・下地処理費用：汚れやカビを落とし、ひび割れなどを補修する作業です。
- 塗料代：使用する塗料のグレードにより差が大きく、耐用年数の長いフッ素系や無機系塗料は高額になります。
- 人件費・施工費用：塗装作業にかかる職人の人件費が主な構成要素です。
- 付帯部塗装費用：雨樋や鉄部など外壁以外の部分の塗装も費用に含まれます。
注意すべき点は、安さだけを基準に業者を選ばないことです。極端に安い見積もりには、必要な工程を省略していたり、品質の低い塗料が使われている場合もあるため、複数の業者に相見積もりを取り、内訳をしっかり比較することが大切です。
適切な費用をかけて、必要な箇所に丁寧な施工を行うことで、長期間にわたって外観と機能を維持することができ、結果として入居率の安定や修繕コストの削減にもつながります。
費用を左右する要因
外壁塗装の費用は一律ではなく、さまざまな要素によって変動します。同じ築20年のアパートでも、条件によって見積もり額が大きく異なることは珍しくありません。ここでは、費用に影響を与える代表的な要因を解説します。
まず大きな要因となるのが、建物の面積や階数です。塗装に必要な面積が広くなれば、それだけ塗料の量や作業時間が増えるため、費用も高くなります。特に3階建て以上になると、足場の設置や高所作業の難易度が上がるため、追加費用がかかる傾向があります。
次に影響するのが、使用する塗料の種類です。塗料にはアクリル系、シリコン系、フッ素系、無機系などがあり、それぞれに価格と耐用年数の違いがあります。初期費用を抑えたい場合はシリコン系、長期的なメンテナンスコスト削減を狙う場合はフッ素系や無機系が選ばれることが多いです。
また、外壁の劣化状況も費用に直結します。クラック（ひび割れ）や塗膜の剥がれがひどい場合には、下地処理や補修作業に時間と材料が必要となり、その分コストが増加します。
そのほか、付帯部分の塗装範囲（雨樋・鉄部・ベランダ等）、防水工事の有無、施工時期（繁忙期かどうか）も費用に影響します。
見積もりの内訳をしっかり把握することで、適正価格かどうかを判断しやすくなります。業者選びの際には、単純な金額だけでなく、なぜその価格になるのかを丁寧に説明してくれるかどうかも信頼性の指標といえるでしょう。
工期と施工の流れ（住民対応の工夫も含めて）
外壁塗装は数日で完了するような工事ではなく、計画から完了までには一定の期間が必要です。特に居住者のいるアパートの場合、施工期間中のトラブルや不便を最小限に抑えるための配慮も欠かせません。ここでは、一般的な工期の目安と、施工の流れ、住民対応のポイントをご紹介します。
まず、築20年アパートの外壁塗装にかかる標準的な工期は2〜3週間程度です。規模や天候によって前後する場合もありますが、おおよその流れは以下のようになります。
①現地調査・見積もり作成
②契約・色や仕様の打ち合わせ
③近隣・住民への工事案内（書面配布など）
④足場設置・飛散防止ネット設置
⑤高圧洗浄
⑥下地処理（ひび割れ補修、シーリング打ち直しなど）
⑦下塗り・中塗り・上塗り（3回塗りが基本）
⑧付帯部の塗装作業
⑨仕上がり確認・足場解体
⑩完了報告と保証書の発行
住民対応の工夫として重要なのは、「事前の丁寧な説明と案内」です。工事期間中は足場設置や高圧洗浄の音、塗料のにおいなどが発生するため、居住者にとって少なからずストレスとなります。事前に工程や注意点を伝えることで、理解と協力を得やすくなります。
また、洗濯物が干せない日や玄関の出入り制限がある場合など、影響が出るタイミングを事前に明示しておくことも大切です。信頼できる業者であれば、住民対応も丁寧に行い、トラブルを未然に防いでくれます。
施工スケジュールを把握し、住民対応をしっかり行うことは、スムーズな工事進行だけでなく、入居者満足度の維持にもつながります。
まとめ～四日市市でアパート・マンションの外壁塗装のことなら
本記事では、築20年のアパートにおける外壁塗装について詳しくお伝えしました。
外壁塗装は、単なる建物の修繕にとどまらず、入居率の向上や物件の印象アップに大きく貢献します。特に築20年を迎えた物件では、適切なタイミングでのメンテナンスが、長期的な安定経営の鍵となります。
入居率を改善するためには、見た目に清潔感を与えるカラー選び、細部まで手を抜かない付帯部の塗装、そして安心して任せられる信頼できる業者の選定が重要です。また、費用の相場や工事のスケジュールを事前に把握し、住民対応にも配慮することで、スムーズな施工と入居者の満足度向上が期待できます。
「見た目が古くなってきた」「空室が目立ち始めた」と感じたら、それは外壁塗装のタイミングかもしれません。まずは信頼できる業者に相談し、現地調査と見積もりを依頼してみてください。小さな一歩が、アパート経営の大きな改善につながるはずです。
疑問や質問などございましたら、『株式会社リペイント匠 大規模修繕事業部（TEL0120-770-760 営業時間8：00～20：00）』までお気軽にお問合せしてください。
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