マンションの大規模修繕工事は、おおむね10年から15年程度の頻度で行われますが、その際に『建物診断』によって、建物の状態を詳細に評価します。
『建物診断』とは、専門業者の調査員によって、目視や触診などによって調査を行い、外壁や屋根、屋上、付帯部、外溝、構造、給排水設備などの劣化や損傷の度合いを検査します。
徹底的に調査した後、欠陥や潜在的な問題を特定し、必要に応じて対処し、また大規模修繕で必要となる工事内容についても明らかにしていくことができます。
マンションの劣化において注意すべき点は、メンテナンス不良によって、資産価値を下げてしまう点にあります。
定期的に点検し、必要に応じて修理しなければ、安全上の問題を引き起こす可能性があるだけではなく、居住者の入居率といった経済的な損失も考えられます。
そこでここでは、マンションの建物診断、建物調査について、三重県津市・亀山市・鈴鹿市・四日市市・松阪市・名張市のアパート・マンション修繕専門店が詳しくお伝えしていきます。
マンションの建物診断の目的
マンションの建物診断は劣化症状を知るうえでとても重要で、既存の問題を即座に解決し、放置やメンテナンス不足によって時間の経過とともに被害が拡大しないようにすることが目的です。
時間の経過とともに建物のダメージはとても大きくなってしまい、修繕に大きな費用を費やしてしまうことになり、場合によっては修繕積立金が不足してしまう可能性もあります。
そのため、建物診断に取り組むことによって、すぐに注意を要するものを正確に知ることができ、それに応じて予算を確保することができるのです。
ここでは、マンションの建物診断の目的について、詳しくご紹介しましょう。
劣化状態や不具合の状況を把握する
マンションを定期的に診断することによって、既存の劣化状態や不具合の状況を把握することができ、問題を特定するのに役立つだけでなく、将来のメンテナンスの必要性を前もって計画するために役立ちます。
建物診断は専門業者の調査員によって行われることになり、外壁や屋根をはじめ、屋上やベランダ、外溝、鉄部など、構造物のすべての構成要素を評価し、損傷や摩耗・劣化の兆候も調べます。
そのため、既存の損傷や欠陥の評価に加えて、より深刻な問題になる前に潜在的な問題を発見することができます。
例えば、外壁タイルの目視や触診、打診によって、剥がれや浮きを発見することがあります。
外壁タイルの浮きや剥がれは、速やかに対処しなければ雨水の浸入が起こる可能性があり、しかも剥がれ落ちて通行人を巻き込む事故を引き起こしてしまうかもしれません。
これらの問題を早期に発見することで、損害が拡大することや、将来的に高額な修繕が必要になる前に、問題を解決するための措置を講じることができるのです。
大規模修繕計画の検討
マンションの大規模修繕を検討する際、最も重要なステップのひとつが「建物診断」で、建物の劣化や不具合の状態を把握し、効果的な修繕計画を立てるために欠かせないものです。
建物診断では、損傷や欠陥があると思われる箇所を指摘でき、目に見える損傷だけでなく、すぐには問題ないものの将来的に問題を引き起こす可能性のある潜在的な症状に関しても明らかにできます。
目に見える損傷についてはすぐにでも補修を行い、将来的な問題に発展するようなものは、どのような工事を行う必要があるか、その費用はどのくらいか、十分な情報を得た上で大規模修繕工事の検討ができます。
潜在的な問題を早期に発見し、大規模修繕の計画を提供することにより、将来的に大きな損害が発生しないようにでき、時間と費用の両方を節約することができるのです。
長期的な修繕計画を立案する
マンションの建物診断では、居住者の住まいを良好な状態に保つ必要があるため、劣化や不具合の状態を把握し、長期的な修繕計画を立案することが重要です。
建物診断で収集したデータを分析することで、どのような問題が存在し、どのように修理や予防措置を講じるのがベストなのか、優先順位を付けて特定することができます。
すぐに修理して劣化を防ぐ必要があるのか、長期的に安全で機能的な状態を維持するために適切な改修が必要なのかが明らかになれば、都度行う補修や大規模修繕工事の費用が必要以上に膨らむことはありません。
そのような視点で定期的な建物診断を実施すれば、問題を早期に発見し、費用がかさむ前に迅速な修繕を行うことができ、さらには計画的に大切な資産を守ることができるのです。
必要な修繕や改修費用を算出できる
マンションの建物診断によって、物件の劣化や欠陥の状態を把握することができ、さらにはすぐに必要になる補修や将来的な修繕・改修の費用を算出できます。
安全性や機能性に影響を及ぼす可能性のある問題点を見つけだし、必要な補修や修繕が特定されると、それらに必要な費用が分かりますので、計画的に取り組むことができるようになるのです。
適切な予算を立てることができるだけでなく、専門家による徹底的なチェックが行われたことで安心感を得ることができ、将来的によりコストのかかる問題になる前に、潜在的な問題を特定することができるのです。
資産価値を維持するために、必要な補修に取り組み、また定期的な大規模修繕工事を行い、さらには快適な暮らしを得るために、改修工事にも取り組めるようになり、資産価値の向上にも繋げられます。
そのため、建物の劣化や不具合を把握できるマンションの建物診断は、将来的に必要なメンテナンスについて、情報に基づいた決定をするのに役立つのです。
マンションの建物調査の方法
マンションに必要な長期的な修繕を計画するために建物診断が行われますが、具体的には建物調査によって劣化や損傷の度合いを評価します。
マンションの建物調査は、構造的な健全性と外観の美しさの両方を確保するための重要な役割を果たすため、調査方法を理解することも重要です。
外壁調査
マンションの外壁調査は、外壁の安全上の危険や将来的な大規模な修繕につながる可能性について、総合的に評価する目的のために実施されます。
外壁の見える箇所に対しては、まず地上から目視調査を行い、必要に応じてはしごや足場、ゴンドラなどを使用して、より高い位置において打診調査によって評価を行います。
目視調査においては、外壁タイルの浮きや剥がれなどが見られないか確認し、目視だけでは分からない箇所に対しては、打診棒で外壁を叩いてみて、音を確認しながら外壁タイルに浮きが生じていないか調査します。
また、目に見えにくい箇所については、赤外線サーモグラフィカメラを使用して、温度差によって剥がれや浮きの箇所を見つけていきます。
足場の設置などの必要がないために、安全性が高く、作業効率も良いために調査費用の削減に繋がると考えられています。
ただし、天気によって調査結果に差が生じる可能性があるため、必要に応じて目視調査や打診調査も併用されることになります。
屋上防水調査
大規模修繕工事において屋上防水工事が行われるケースが多く、劣化や損傷したまま放置してしまうと漏水・雨漏りしてしまう可能性があるため、定期的に屋上防水調査が行われます。
屋上においては、さまざまな工法・仕様によって防水層が形成されていますが、防水性能をいつまでも維持するためには、防水調査が欠かせないと考えられます。
屋上防水調査においては、まずは屋上の防水層を直接診断するのではなく、雨漏りしている箇所がないか、目視によって確認していくことから始めます。
雨漏りが生じていないか確認したうえで、防水層に対する目視調査や指触調査、打診調査などが行われることになり、ひび割れや硬化などの程度を確認していきます。
主にここまでの調査で診断が行われることが多いのですが、雨漏りが生じているケースや防水・断熱性能が衰えているような場合には、さらに調査が行われることになります。
防水層の劣化状況によって、強度や性能、下地との接着力や固定力などがどのような状況であるのか、防水層や断熱材をサンプリングして診断します。
共用部分の調査
マンションの共用部分の調査は、手すりや廊下、階段、バルコニーなどといった建物内のすべての共有スペースの状態とメンテナンスの必要性について診断するために行います。
特に、分譲マンションの場合には、共用部分の劣化や損傷については気にされていない現状が多くみられますが、資産価値として左右される材料として、共用部分の劣化が挙げられることから、資産価値の維持向上のために欠かせない調査であると言えるでしょう。
図面や過去の修繕内容をもとにして、劣化や損傷が発生しやすい箇所を特定したうえで、物件全体の状態を詳細に評価し、損傷が発生する前に必要な修繕内容を明らかにしていきます。
実際の調査については、調査員による目視調査を中心として、居住者に対するアンケートや聞き取りなどで不具合について調査するようなケースもあります。
共用部分については日ごろから居住者が利用している箇所になりますから、劣化症状を感じるような問題点が確認できれば、調査報告に含まれることになります。
鉄部塗装調査
マンション鉄骨塗装調査は、マンションの鉄骨部材の構造的完全性をはじめとして、安全性、美観の状態を評価する重要なものです。
この種の調査では、通常、外階段や柱など、目に見えるすべての鉄骨部材の徹底的な検査が行われることになり、目視検査に加え、腐食や経年劣化の可能性を評価するために触診などが実施されることもあります。
マンション鉄部塗装調査の目的は、これらの建材に対して、塗装を塗り替えする必要があるか、あるいは建材の補修や取り換えが必要かどうかを判断するために行われます。
例えば、マンション外部にある外階段の場合、一般的に塗装の耐用年数は5年から7年程度であると言われており、塗膜が剥がれて放置していると、錆びが生じてしまいます。
さらに劣化すると穴が開くようなことや、大幅な損傷によって安全性が損なわれることになりますので、調査が重要であることはお分かりになるのではないでしょうか。
調査方法としては、主に目視や触診で行われることになり、腐食を確認するために引っ張って確認するようなこともあります。
マンションの建物診断を受ける必要性
マンションの建物診断については、調査内容によっては無料で提供している専門業者も存在します。
目視や触診、打診による簡易的な調査については無料になるケースも多いですが、しっかりと調査がなされるために、おおまかな劣化状態や不具合を知るきっかけになります。
より詳しい状態を確認するためには、さまざまな機材を用いて専門的な調査が必要にはなりますが、まずは専門業者に相談してみることをおすすめします。
特に、大規模修繕工事の際には、建物の状態を正確に把握することによって、より状態に沿った修繕工事に取り掛かれるようになり、無駄な工事を省き、工事内容に優先順位をつけることもできます。
マンションの建物診断は、私たちに置き換えると健康診断と同じで、健康を維持し、いつまでも元気に暮らせるためのバロメーターとなるものです。
そのため、マンションの資産価値を守るうえで重要なものですから、積極的に建物診断に取り組み、適切なメンテンナンスができるようにしておくことが大切なのです。
H2 まとめ
マンションの建物診断・建物調査を中心に、目的や方法、必要性などについて詳しくご紹介しました。
マンションではおおむね10年から15年程度の頻度で大規模修繕工事が行われますが、その際には建物診断が行われ、適切に評価したのちに修繕工事が行われることになります。
建物診断によって不具合をはじめとして、潜在的な問題を特定することにも繋がりますから、建物維持のためには欠かせないものです。
さらに、今後の修繕工事のための優先順位を判断する材料にもなりますから、無駄を省くこともでき、長期的な修繕・改修計画に活用することもできます。
そのため、マンションの大規模修繕工事を検討しているのであれば、地元に根付いて営業活動している大規模修繕専門店に相談しながらアドバイスを受けると良いでしょう。
疑問や質問などございましたら、『株式会社リペイント匠 大規模修繕事業部（TEL0120-770-760 営業時間8：00～20：00）』までお気軽にお問合せしてください。
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