木造アパートの法定耐用年数が『22年』だと聞いて、驚かれている方も多いのではないでしょうか。
ただし、この法定耐用年数は税務上において減価償却を行う際に用いられている目安であり、実際の建物の耐用年数とは大きく異なります。
木造アパートの中には、築年数が22年を超える建物は数多く存在しますが、きちんと修繕をしておけば、まだまだこれからも資産として活かし続けることができます。
そもそも木造アパートの耐用年数はどれぐらいなのか、どのようにすれば長く資産として活用することができるのか、疑問に感じている方も多いのではないでしょうか。
そこでここでは、アパートの修繕について、耐用年数も踏まえながら、三重県津市・亀山市・鈴鹿市・四日市市・松阪市・名張市のアパート・アパート・マンション修繕専門店が詳しくお伝えしていきます。
アパートの修繕と耐用年数の関係について
新築からある程度の期間が経過している古いアパートを経営するにあたって、耐用年数を気にしている方は多いのではないでしょうか。
ただ、適切な修繕をしていれば、綺麗を保つことはできますし、快適な暮らしづくりを実現することも可能です。
よく聞かれる木造アパートの耐用年数である22年とはどのようなものか、アパートの資産を守る修繕の考え方を踏まえお伝えしていきましょう。
アパートの耐用年数は22年？
アパートは木造や鉄骨造、鉄筋コンクリート造といった構造の違いによって耐用年数は異なります。
国税庁が定めている法定耐用年数においては、次のように明確に定められています。
- 木造アパート：22年
- 鉄骨造アパート（骨格材の厚み3mm以下）：19年
- 鉄骨造アパート（骨格材の厚み3mmを超え4mm以下）：27年
- 鉄骨造アパート（骨格材の厚み4mm以上）：34年
- 鉄筋コンクリート造アパート：47年
ただし、注意すべき点として、建物の構造としての耐用年数と減価償却のための法定耐用年数とは異なるということにあります。
木造アパートの耐用年数が22年と聞いて驚かれている方は多いと思いますが、実際に住み続けることができる年数が22年ということではないのです。
アパートの耐用年数とは？法定耐用年数との違い
耐用年数とは、使用できる年数、つまり『寿命』のことを指しています。
この記事の中で言えば、アパートに住み続けることができる年数のことを指しており、木造なのか鉄骨なのか建物の材料によっても耐用年数は異なることになります。
ただし、冒頭にお伝えした木造アパートの法定耐用年数である22年という数字は、「そんなに短いのか」と疑問に感じた方も多いでしょう。
この法定耐用年数とは、国税庁が税金を納めるために定めている耐用年数のことで、実際にアパートとして活用できる年数のことを指しているわけではないのです。
そのためアパートとして活用できる年数を指している耐用年数と、減価償却のために活用する法定耐用年数では全く意味が異なります。
仮に木造アパートで新築から22年を超えているとしても、劣化や損傷に対して適切な修繕を続けていれば、長く資産として活用することができます。
そのようなことからアパート経営の観点から資産を守りたいということであれば、建物自体に存在する耐用年数について把握しておき、寿命を延ばすためにどのような修繕が適切なのか検討することが大切なのです。
古いアパートでも丁寧に修繕していればメリットは多い
賃貸物件を探している方の中においては、比較的新しい物件で、間取りやアクセス、設備が整っている、など生活において快適な物件が人気となっています。
ただし、それだけで物件を探そうとすると家賃が高めになってしまうというデメリットがあります。
そのようなことから、割安で快適な物件を見つけるために、古いアパートから探しているという方も実は珍しくありません。
古いアパートでも、外壁や屋根を綺麗に塗り替えておけば、それだけでも外観イメージの印象がとても良くなります。
また、設備を新しいものにしておけば暮らしを快適にすることができます。
さらに、空室対策としてリフォームやリノベーションに取り組んでおけば、新築同様のかなり綺麗な物件に仕上げることもできるのです。
そのようなことから、計画的に修繕に取り組んでいれば、耐用年数のデメリットを軽減させながら経営を安定させることが期待できます。
こまめな修繕に取り組んでいないアパートの問題点
築年数が古いアパートであっても、こまめな修繕に取り組んでいれば、比較的快適に過ごすことができます。
しかし、修繕に取り組んでいないと、新築から30年程度が経過する頃から、大きく状況が変化することになります。
具体的には、次に掲げるような問題点が生じることになりますので、詳しくご紹介していきましょう。
修繕費が増加する傾向に
アパートの屋根や外壁、設備などについては、おおよそ10年から15年程度で劣化や損傷が見られるようになりますので、修繕が必要になると考えられています。
アパートやマンションでは、そのぐらいの時期になると外壁塗装や屋根塗装に取り組まれるケースが多くなりますが、その理由もお分かりになるのではないでしょうか。
アパートの規模にもよりますが、外壁塗装においては100万円から300万円程度、屋根塗装においては30万円から60万円程度が一般的です。
ただ、劣化や損傷の程度がひどくなってしまうと、塗装だけでは修繕することができず、修繕費用が増加してしまうことになります。
老朽化が進めば進むほど、修繕に対するコストパフォーマンスが悪くなってしまう可能性が高くなるのです。
入居率が悪くなる
アパートを経営する上で、最も重要な問題点といえば、空室が増えてしまって入居率が悪くなるということにあります。
アパートだけではなく建物全般において築30年を超える頃には、かなり古びた印象になり、デザインや間取りも30年前のものとなることから快適性も低くなってしまいます。
そのようなことから新たな入居者がなかなか見つからない状況になってしまうだけではなく、既存の入居者においても転居の原因となってしまいます。
そのような原因によって空室が目立つようになってしまった場合、仮に家賃を値下げしたとしても入居率が改善できない可能性もあります。
耐久性が維持できなくなる
冒頭からアパートの耐用年数についてご紹介しましたが、屋根や外壁などの建材は、メンテナンスに取り込んではじめて耐久性を維持することができます。
例えば、耐用年数50年と言われる外壁材を用いたとしても、修繕にしっかりと取り組んでいなければ、耐用年数よりも早く損傷してしまう可能性が高いのです。
外壁や屋根が早期に劣化や損傷を起こしてしまうと、下地に雨水が染み込んでしまうようなトラブルが生じ、雨漏りや腐食の原因になってしまいます。
下地がどんどん腐食してしまうと、建物の耐震性にまで影響を及ぼすことになり、最悪の場合には自然災害が発生した際などに大きなダメージを受けてしまうことになります。
当然ながら、そのような劣化や損傷が生じているアパートに居住している入居者にとっては、危険に感じて転居の原因になりますし、新たな入居者も見つけにくくなってしまいます。
アパートの耐用年数を延ばすコツ
アパートの耐用年数を伸ばすには、劣化や損傷の程度が低い間に修繕に取り組んでおくことが大切になります。
また定期的に大規模修繕にも取り組むようにしておけば、築年数が古くなったとしても、その時代に合ったデザインに変更することができます。
そのような取り組みによって建物自体の耐用年数はもちろんのこと、長く安定的にアパート経営を行うこともできるようになるのです。
ポイントとして3つ挙げましたので詳しくご紹介していきましょう。
定期的に建物調査を行う
アパートが古くなると、資産価値が低下することになりますから、建て替えを検討することになりますが、やはりコストの上では避けた方が多いのではないでしょうか。
アパートの老朽化は避けることができませんが、劣化の程度や損傷に気づくことは難しい側面もありますので、定期的に専門業者に建物調査を依頼することをおすすめします。
新築から30年以上が経過しているようなアパートの場合、定期的な建物調査に取り組むようにしておき、修繕すべき箇所を把握しておくことが大事です。
特に屋根や外壁などの防水面に関しては、損傷が進んでしまうことによって屋根の下地や外壁内部を腐食させる原因となってしまいます。
不具合がどんどん進行してしまい、気づいた時には大きな修繕が必要になり、多額の修繕費用を用意しなければならない可能性もあります。
そのようなことから、築年数が一定以上経過しているアパートであれば、定期的な建物調査に取り組んでおくようにしましょう。
こまめなメンテナンスを定期的に行う
大規模修繕工事はおおよそ10年から15年程度で行うことになりますが、その間にはこまめなメンテナンスを行なっておき、劣化や損傷を食い止めることが大事です。
どうしても10年から15年経過してしまうと、特に築年数が古い場合には、その間に設備の故障や損傷が現れるものです。
例えば、アパートの外階段は5年程度で劣化が生じますので、そのタイミングで塗り換えをしておけば、錆びつかすことなく活用し続けることができます。
仮に錆びたまま放置しているとすれば、錆びが進行して穴が開いてしまい、外階段が崩落して大事故を引き起こしてしまう可能性もあるのです。
そのようなことになれば、見た目に問題があるのはもちろんのこと、大掛かりな取り替えが必要となりコスト面でも大打撃を食らうことになります。
特に、先にもお伝えした建物調査によって浮かび上がった劣化や損傷の中で、早期に修繕が必要な箇所からこまめにメンテナンスしておくようにしましょう。
計画的に大規模修繕を行う
冒頭からお伝えしている通り、アパートの大規模修繕工事においては10年から15年程度の頻度で計画的に行われることになります。
分譲マンションにおいては毎月管理費を徴収して、その費用によって修繕工事が行われることになりますが、アパートの場合であれば家賃の中から貯めておかねばなりません。
一般的に大規模修繕工事の内容については、
- 外壁塗装をはじめとする外壁のメンテナンス
- 屋根塗装をはじめとする屋根のメンテナンス
- 防水工事
- 鉄部の塗装
などといったものが多く見られます。
外壁塗装や屋根塗装においては、アパートの美観を取り戻すというだけではなく、建物の耐久性を維持するためにとても重要な工事となります。
外壁や屋根が劣化すると、そこから雨水が内部に侵入するようになり、雨漏りや腐食の原因となってしまいます。
おおよそ10年から15年で劣化や損傷が見られるようになることから、外壁塗装や屋根塗装のタイミングとしてぴったりです。
特に外壁や屋根は紫外線や風雨の影響をまともに受ける箇所ですから、定期的に塗り替えに取り組んでおき、耐久性を維持することが大事なのです。
まとめ
アパートの修繕と耐用年数の関係について、こまめな修繕に取り組んでいないアパートの問題点や耐用年数を延ばすコツなどを踏まえながら、詳しくご紹介しました。
木造アパートの法定耐用年数が22年だと言われることがありますが、これはあくまで税務上の耐用年数であって、実際の耐用年数はもっと長くなります。
ただし、修繕せずにそのまま放置したままでいると、劣化や損傷の箇所がどんどん広がってしまい、雨漏りや腐食が進行してついには耐久性にまで悪影響を及ぼします。
アパート経営をいつまでも続けたいと考えているのであれば、資産価値として維持するために、定期的な建物調査をはじめとして、こまめなメンテナンス、計画的な大規模修繕が必要となります。
また、普段から劣化状態には意識しておくようにし、定期的に専門業者に相談し、点検してもらうようにするといいでしょう。
アパートの修繕や大規模修繕工事についてお悩みであれば、地元に根付いて営業活動している大規模修繕専門店に相談しながら決めていくようにしましょう。
疑問や質問などございましたら、『株式会社リペイント匠 大規模修繕事業部（TEL0120-770-760 営業時間8：00～20：00）』までお気軽にお問合せしてください。
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