マンションの外壁は、一般的に耐用年数が限られているため、美観や快適性、安全性を保つためには、定期的なメンテナンスと修繕が不可欠です。
そのため、外壁の状態をしっかりと把握することが、とても大切になります。
そこでこの記事では、マンションの外壁調査の必要性、確認すべきタイミング、そして具体的な調査方法について、詳しく解説していきます。
外壁調査とは何か、なぜ重要なのか。また、どのような箇所に注目すべきか。これらの基本的な疑問から解説を始め、次に外壁が劣化するサインとそのタイミングについて説明します。
さらに、調査の種類と方法、実際の打診調査の流れまでを網羅的に説明します。
この記事によって、マンションオーナーや管理組合が今後の大規模修繕工事に向けて、より充実したものにするための一歩としてください。
マンションの外壁を確認する方法！外壁調査の必要性について
マンションの維持・管理において、外壁の状態は非常に重要なポイントです。しかし、外壁調査は専門の知識と技術が必要です。
一体どのように外壁を確認すればよいのでしょうか。
ここでは、外壁調査の基本から具体的な方法、そしてなぜ外壁調査が必要なのかについて、マンションオーナー、管理組合の皆さまに向けて詳しく解説します。
外壁調査とは
外壁調査は、マンションなどの建物の外壁の健康状態をチェックする一連の作業です。
この調査は、マンションの外壁が日々受ける紫外線や風雨、地震などの影響による劣化を把握し、必要な修繕やメンテナンスを行うために欠かせません。
外壁メンテナンスを怠ると、美観を損なうだけでなく、より深刻な問題が発生する可能性があります。
例えば、外壁タイルが剥がれ落ちると、歩行者や近隣住民に危険が及ぶ可能性があります。実際にマンションの外壁タイルが路上に崩落したという報道はたくさん存在します。
外壁タイルは、建物の防水性を保つ重要な役割を果たしています。
外壁が損傷している状態では、下地に水が侵入してしまい、その結果、雨漏りや腐食が生じることがあります。
そのまま放置していると、修繕コストが高くつく可能性がありますので、耐用年数に応じた対応が求められるのです。
また、マンションの外壁調査は法的にも義務付けられています。
以上のように、外壁調査はマンションの健全性を保つため、また法的な義務としても行われる重要な作業です。
定期的な調査と適切なメンテナンスによって、マンションが長持ちするだけでなく、住民の安全と快適な生活を守ることができます。
外壁調査の必要性について
外壁調査は建築物の安全性と持続性を確保するために非常に重要な取り組みになります。
建築基準法第12条に基づいて、特定建築物に対する「特定建築物定期調査」と「全面打診等調査」が義務付けられています。
特定建築物定期調査とは、定期的に専門の技術者による安全性の調査及び検査が行われ、その結果が行政に報告されるものです。
一方で、全面打診調査とは、建物の竣工または外壁改修から10年が経過した場合に行われる調査です。これは、時間経過による劣化や損傷を詳細に調査するためのものです。
特定建築物定期調査で何らかの異常が見つかった場合、または竣工、外壁改修、外壁調査から10年が経過している場合には、全面打診等による詳細な調査が必要とされます。
以上のように、安全で快適な住環境を維持するためにも、これらの調査は欠かせない作業と言えるでしょう。
外壁調査の対象箇所
建築物の外壁調査においては、どの箇所を対象とするかが非常に重要です。
特に、歩行者に危害を加えるリスクのある部分は調査が必要となり、その基準も法的に明確にされています。
歩行者に危害を加えるリスクのある部分とは、具体的には外壁の前面、さらには高さのおおむね2分の1の水平面内に位置する箇所です。
その場所に、公道や不特定多数の人が通行する私道、通路などがある場合には外壁調査が必要となります。
一方で、屋根や庇（ひさし）が存在する場合や、人通りが少なく危険性のない通路が隣接している場合は、調査の対象から除外されることがあります。
ただし、このようなケースでは、必ず行政に確認を取る必要があります。
このような多角的な視点から外壁調査を行うことが、建築物の安全性を総合的に確保する上で非常に重要です。
マンションの外壁を確認すべきタイミング
マンションの外壁は、建物自体の寿命や美観、さらには住民の安全に直結する非常に重要な部分ですが、外壁の劣化や損傷状態について、あまり理解されていないのが現状です。
マンションの外壁を確認すべき最適なタイミングとなる劣化や損傷状態とは、どのようなものなのでしょうか？
新築時や改修後からそれほど経過していない場合、緊急性は低いと感じがちですが、常に外壁の状態について意識しておくことが重要です。
ここでは、マンションの外壁を確認すべきタイミングについて、劣化や損傷状態を中心に具体的に解説します。
外壁タイルの浮き
外壁タイルの浮きとは、通常コンクリート構造物に接着されているタイルが剥がれて、すき間が生じた状態を指します。
このような現象は非常に危険であり、特に高層のマンションやビルでは、浮きを発見した際には直ちに修繕が必要です。剥がれたタイルが歩行者に落ち、危害を加える可能性があるからです。
外壁タイルが浮く主な原因としては、経年劣化や温度、湿度の変化、さらには地震などの外的要因が影響を与えます。
例えば、経年劣化によってタイルや接着剤が劣化すると、その強度が低下しますし、温度や湿度の変動が激しい場合においても、タイルや接着剤に負荷がかかってしまいます。
さらには、地震などの振動によって、外壁タイルが剥がれる可能性が高くなります。
外壁に目をやると、ほかの箇所と比較して浮きを発見するケースがあります。その場合の対策としては、まず専門家による診断が必要です。
診断結果によっては、速やかに修繕工事を行う必要があります。この時、専門家の指示に従って適切な修繕を行い、再度の浮きや剥がれを防ぐようにしましょう。
外壁タイルのひび割れ、欠け
外壁タイルは一般的に高い耐久性を持っていますが、その耐久性にも限界はあり、時折ひび割れや欠けが生じることがあります。
ひび割れや欠けは一見小さく見えるかもしれませんが、そのまま放置すると大きなリスクをはらんでいます。
主な原因としては、温度や湿度の変化があります。
建物は熱膨張と収縮を繰り返しますが、その動きにタイルが追随できない場合、ひび割れや欠けが生じます。
加えて、地震などの振動もこのような症状を引き起こす可能性があります。特に、タイルが貼られた後に大きな地震が発生した場合、その影響でひび割れや欠けが起こることも少なくありません。
こうしたひび割れや欠けがあると、その箇所から雨水が侵入する可能性が高くなります。
雨水が壁内に侵入すると、雨漏りはもちろん、建物内部の構造材が腐食するリスクも増大します。
それが進行すると、最悪の場合、建物自体の耐久性や耐震性に影響を及ぼす可能性も出てきます。
このような状態を発見した場合、早急に施工業者に相談することが重要です。
特に、ひび割れや欠けが広範にわたっている場合や深刻な場合は、大規模な修繕が必要になることも考えられます。
エフロレッセンス（白華現象）
エフロレッセンス（白華現象）は、外壁タイルの目地から白い汚染物が発生する状態を指します。
この現象は、セメント成分を含んだ下地材を使用している場合によく見られる劣化症状です。
発生の原因としては、ひび割れや欠けがある外壁タイルから雨水が内部に侵入することが主なきっかけとなります。
侵入した雨水は下地材に含まれる成分を溶かし、これが水酸化カルシウムとして表面に染み上がってきます。
この水酸化カルシウムが乾燥すると、白い汚染物となり目につくようになるのです。
このような状態を放置していると、さらなる雨水の侵入が促されることになり、結果的に雨漏りや内部の腐食が進行してしまいます。
更に悪化すると、建物自体の耐久性や耐震性にまで影響を与える可能性が高まります。
したがって、エフロレッセンス（白華現象）を発見した際には、迅速に専門の施工業者に相談することが必要です。
定期的な外壁チェックとメンテナンスが、このような問題を未然に防ぐ鍵となります。
マンションの外壁を確認する方法
マンションの劣化は建物の耐久性や耐震性にも関わり、場合によっては住人の安全に直接的な影響をもたらすこともあります。
そのため、外壁の点検やメンテナンスについてどのように取り組むべきか、理解しておくことが重要です。
ここでは、マンションの外壁を確認する方法に焦点を当て、外壁調査の種類と方法、打診調査の流れについて詳しく解説していきます。
外壁調査の種類と方法
マンションの外壁調査は大きく「打診調査」と「赤外線調査」に分けられます。それぞれには独自の特性と使い道があります。
①打診調査（全面打診調査）
打診調査は、壁面に専用の打診棒を当てることで外壁の状態を診断する方法です。
この方法は直接外壁に触れて調査するため、非常に高い精度でタイルの剥がれや浮き、ひび割れを特定することができます。
しかし、この高い精度を得るためには足場の設置が必要であり、設置コストとしてかかります。
特にマンションのような建物においては、安全に、しかも高い品質の調査を行うためにも、足場設置が不可欠であり、調査費用を押し上げる要因となってしまいます。
②赤外線調査
一方で、赤外線調査は専用の赤外線サーモグラフィカメラを使用して、外壁の温度差を観察する方法です。
この方法の一番のメリットは、作業時間が短く効率的であることです。さらに、足場の設置が不要なのでコストも抑えられます。
しかし、この調査方法は非接触型であり、打診調査に比べて精度はやや劣ります。
それぞれの調査方法には長所と短所がありますが、適切な方法を選ぶことでマンションの外壁状態を正確に把握し、必要な修繕やメンテナンスを計画することが可能です。
打診調査の流れ
打診調査は、非常に高い精度で外壁の状態を評価することができます。具体的な流れについて説明していきます。
①施工業者への問い合わせ、相談
まず、打診調査が可能な施工業者に問い合わせて具体的な相談をすることから始まります。外壁打診調査の専門業者や大規模修繕の施工業者によって請け負うことができます。
②打診調査の見積もり
次に、打診調査の見積もりを取ります。見積もりは、調査方法や建物の規模、選ぶ施工業者によって大きく料金が変動します。従って、複数の業者から見積もりを取ることで、最適な選択が可能となります。
③打診調査を行う
見積もりが決まったら、実際に打診調査が行われます。この調査は、マンションの規模にもよりますが、1日から数日程度かかることが多いです。特に足場が必要な場合、その設置と解体でそれぞれ1日程度は必要になるため、スケジュールの調整が必要です。
④施工業者からの報告、報告書面の受け取り
調査が完了した後、施工業者からは報告があり、報告書面が提供されます。
以上が打診調査の基本的な流れです。費用や時間はかかりますが、その代わりに非常に高い精度で外壁の状態を把握することができます。
この調査結果をもとに、早期の修繕や適切なメンテナンスを行うことができれば、長期的には大きな経済的メリットがあります。
まとめ
この記事では、マンションの外壁調査について詳しく解説しました。
外壁調査の目的は、建物の安全性と長寿命を確保するために不可欠な取り組みです。
打診調査と赤外線調査の二つの主要な方法についても触れ、それぞれの特性、コスト、そしてどのような状況で最適なのかを詳しく説明しました。
打診調査は非常に高い精度で外壁の状態を評価することができますが、その代わりに費用と時間がかかるという特徴があります。
しかし、適切な調査と維持管理によって、マンションの安全性は大幅に向上し、長期的なメンテナンスコストも削減できる可能性が高まります。
外壁調査は、一見手間と費用がかかるように感じられるかもしれませんが、その投資は建物の健康と住民の安全に直結する非常に重要なものであると言えるのです。
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