アパート経営において、入居率を高め安定的な収益を得るためには、アパートの資産価値を高める必要があります。
そのために重要な取り組みの一つに、修繕工事があります。
アパートは経年による劣化によって、さまざまな修繕が必要になり、また10年から15年くらいの周期では大規模な修繕も必要になるでしょう。
そのため、それらの修繕に対応できる費用を蓄えておく必要があり、毎月の収入である家賃から『修繕積立金』としてプールしているケースが多くみられます。
ただ、どうしても入居者が退去する際の原状回復のための修繕や、日常的な設備の不具合などでの修繕だけにしか目がいかず、資産価値を高めるためや経年劣化による大規模な修繕まで考えられないという方も少なくありません。
そこでここでは、アパート経営に必要な修繕積立金について、修繕積立金が必要な理由をはじめ、修繕費の種類、修繕箇所など、三重県津市・松阪市・名張市のアパート・マンション大規模修繕専門店が詳しくお伝えしていきます。
アパート経営に必要な修繕積立金とは
一般的な分譲マンションであれば、管理費と修繕積立金を毎月支払う必要があり、中でも修繕積立金はマンションの修繕のために活用されています。
経年によって劣化するマンションの外観や設備を維持するためには、適切なメンテナンスや補修に取り組むための費用が必要になります。
そのため、修繕積立金という形で徴収し、外壁や屋根の塗装や修繕、屋上やベランダの防水工事、排水管の入れ替えなど、さまざまな修繕工事に活用されます。
また、修繕だけではなく、マンションの資産価値を維持させるため、入居者の快適性向上のために活用されることもあります。
アパートには、このような修繕積立金を徴収していないケースが多いため、オーナーが計画立てて積み立てておく必要があります。
アパート経営に必要な修繕積立金
上記でご説明した通り、分譲マンションでは修繕積立金は毎月徴収されることになっており、計画立てて大規模な修繕に取り組まれています。
賃貸アパートではこのような費用を徴収していないケースがほとんどですので、経年劣化による修繕に対して、修繕積立金を準備しておく必要があります。
もちろん、入居者が故意に破損させることや、過失によって修繕を必要とするような損傷が生じた場合には、入居者の費用を持って修繕する必要があります。
ただ、経年による劣化は、オーナーが責任を持って修繕しなければなりません。
経年劣化はどうしても防ぐことはできず、見て見ぬふりして修繕を避けている場合には、大規模な修繕が必要になってしまうこともあるのです。
そのため、多くのアパートオーナーは、支払われる家賃の数％を修繕積立金としてプールしておき、修繕や資産価値の維持向上のための工事などに活用されています。
アパート経営に修繕積立金が必要な理由
アパートの修繕内容については詳しく後述しますが、工事内容によっては数万円程度で済むものから100万円以上にもなる工事も存在します。
単なる経年劣化だけではなく、地震や台風、暴風雨などの自然災害によって、大きな影響を被るようなことも考えられます。
そのような場合にも、修繕積立金がプールされていれば、安心ではないでしょうか。
また、新築時は綺麗な外観でも、経年劣化によって汚れが目立つようになり、少しずつ美観が損なわれていくことになります。
さらに、設備の使い勝手が悪くなるなど、入居者の不満も大きくなります。
資産価値を維持向上させるためにも定期的な大規模な修繕は必要で、入居率を確保するためにも欠かせないものなのです。
アパート経営で必要な4つの修繕費
アパートは経年によって劣化が進みますが、資産価値を維持向上させるためには、老朽化を食い止める修繕に取り組まねばなりません。
アパート経営に取り組む中で必要な修繕には4つにまとめることができます。
まずは、どのような修繕が必要になり、どのくらいの頻度で、どのくらいの費用が必要になるのか、しっかりと把握しておくようにしましょう。
原状回復
『原状回復』とは、アパートの入居者が契約の終了に伴って退去となり、部屋を入居時のような状態に回復させる工事のことを指しています。
退去時に必要な工事であり、おおむね10万円から数十万円程度の費用相場となっています。
原状回復は居住者であった者の義務であり、物件を明け渡す際には原状回復の修繕が行われることになり、費用は一般的に、入居時に居住者から支払われた敷金によって充当されます。
敷金から充当される修繕範囲は、室内の破損している箇所、手入れを怠ったために生じた汚れなどのように、入居者の責任によるものなどが対称となります。
例えば、重いものを壁にかけるために開けた釘穴やねじ穴の跡や、たばこの不始末によって生じた畳の焼け焦げなどがよくある事例です。
ただし、ポスターを貼るための画鋲の跡程度であれば自然な損耗とされ、太陽光による日焼けなどについても経年劣化として、修繕費用については、賃貸人であるオーナーが負担しなければなりません。
補修
アパートの物件そのものをはじめ、設備や附属の機器は経年によって不具合が生じるようになり、その都度、補修が必要になることがあります。
補修の内容にもよりますが、費用は数万円程度で済むものから、数十万円程度の大きな工事になることもあります。
物件の水回り設備や機械類などについては修繕を行えばすぐに完了するものですが、雨漏りがするような場合には、雨漏りの箇所だけではなく、大幅な防水工事が必要となることもあります。
できる限り、大きな工事が発生しないようにしたいことから、次にご紹介する『予防修繕』や、『大規模修繕』を定期的に行うことによって回避することが可能です。
予防修繕
予防修繕とは、大規模な修繕になる前に予防的に取り組んでおく工事のことで、本格的修繕が必要になる前に定期的に取り組むものや、軽微な不具合である状況下で行われるものがあります。
取り組む箇所にもよりますが、数万円程度の小規模の工事から、外壁塗装や屋根工事などのように数十万円程度が必要になる工事もあります。
例えば、外壁塗装を定期的に取り組んでおけば、新築時のような美観を取り戻せるだけではなく、外壁や建物そのものを守ることにもつながります。
和室をフローリングにするなど、室内の模様替えをしておくことで資産価値が高まり、入居率が改善する可能性もあります。
大規模修繕
大規模修繕とは、10年から15年程度に行われる大規模な工事のことで、劣化が生じている箇所や修繕が必要な箇所だけではなく、予防的に行われるものも含まれます。
アパートの規模によっても異なりますが、費用は100万円から数百万円以上にもなる場合もあります。
修繕積立金を活用して行われる、外壁塗装、屋根の修繕、ベランダの防水工事、外壁タイルの張り替えなど、さまざまな種類の工事を行います。
そのため、工事期間は1か月以上にもわたることが多く、工事内容によっては半年以上にも及ぶ工事になることもあります。
アパート経営で見落としがちな修繕内容
アパート経営においては、日常生活で活用する設備については意識するものですが、それ以外の箇所については見落としがちになります。
ただし、定期的にメンテナンスや補修をしておかないと、劣化が進行して、思わぬ大規模な修繕が必要になるケースがありますから注意が必要です。
外壁塗装
アパートの中でも外壁は、常に風雨や紫外線の影響をまともに受ける箇所であり、建物と居住者の生活を守るために重要な箇所であることから、定期的な修繕が必要です。
一般的には外壁には、10年程度で塗り替えが必要であると言われており、塗膜が劣化することによって外壁そのものを損傷させてしまう可能性があります。
塗装によって美観を取り戻すことができるだけではなく、紫外線や熱から建物を守り、汚れを付きにくくさせ、アパートそのものの耐久性を高める効果があります。
外壁塗装に取り組まれる場合には、足場を組んで、下地をしっかりと処理してから、三度塗りして強固な塗膜をつくり出す必要があり、工事費用は数十万円から100万円以上にもなることがあります。
防水工事
防水工事は、屋根や屋上、ベランダ、外階段などの防水性を施すもので、10年程度で修繕が必要であると考えられています。
雨漏りなど考えにも及ばないかもしれませんが、それは防水機能が施されているためで、その機能が劣化してしまうことによって、建物内部に雨水が侵入してしまいます。
そのまま放置していると、建物内部が腐食してしまうことになり、最悪の場合には耐震性にまで影響を及ぼすため注意が必要です。
防水工事の方法には『ウレタン防水』『シート防水』などいくつかの方法が存在し、費用相場は1㎡あたり2,500円～となっています。
給排水管工事
給排水管とは、日常生活を送るために不可欠である水を届け、排水させる設備のことで、かつては鉄管が主流でしたが、現在では塩ビ管が使用されています。
そのようなことから、鉄管か塩ビ管かによって、工事方法が大きく変わりますので、まず把握しておきたいところです。
築25年から30年以上が経過しているアパートで、水の出が悪かったり赤水が出たりするような症状が見られていれば、鉄管がかなり劣化が進行していると言えるでしょう。
塩ビ管は半永久的に使用できますが、洗浄メンテナンスを定期的に導入しておくことをおすすめします。
建物規模にもよりますが、診断・調査で10万円～50万円程度が相場となっています。
給水ポンプ交換
給水ポンプ交換は、すでに設置している給水ポンプを新しいものに交換する工事であり、耐用年数によって10年に一度程度は必要になるものです。
アパートで給水ポンプを活用している場合、もし故障してしまうと、最悪の場合には水の使用が不可になってしまいますので、定期的な点検やメンテナンスは不可欠です。
給水ポンプの交換時間は3時間程度となっています。
費用は、給水ポンプの容量によっても異なりますが、交換工事や撤去、処分費用なども含めて、150万円から300万円程度になります。
防錆工事
アパートによくみられる鉄骨階段は、風雨や紫外線にさらされているために、経年によって錆びが発生し、どんどん腐食が進んでいくことになります。
特に、居住者だけではなく、郵便配達や宅配業者なども活用することになるため、劣化が早い箇所であると認識しておくことが重要です。
鉄部の塗装は、錆びを防ぐ効果がありますが、経年によって塗膜が剥がれたり、ひび割れたりし、錆びの原因となってしまいます。
そのため、サンドペーパーなどで錆びを落とし、塗料の塗り替えを行わねばなりません。
塗り替えは1階部分のみでおおむね5万円から15万円程度が相場となっています。
まとめ
アパート経営に必要な修繕積立金について、修繕積立金が必要な理由をはじめ、修繕費の種類、修繕箇所なども踏まえて詳しくご紹介しました。
一般的な分譲マンションでは、修繕積立金が毎月、居住者から支払われることになり、軽微な修繕から、10年程度で行われる大規模なものまで対応しています。
アパートの場合には経年劣化による修繕についてはオーナーが対応しなければなりませんので、アパートの家賃の一部を積み立てておく必要があります。
工事内容は、居住者が退去した際の原状回復をはじめ、軽微な補修、予防のための修繕、大規模な修繕に分けられます。
ただ、工事個所によっては、数百万円にも及ぶ工事費用になることもあることから、定期的にメンテナンスや補修に取り組んで、資産価値の維持向上に務めることが大事です。
特に、普段からそれほど意識しない外壁や屋根、防水面、給排水管、給水ポンプ、鉄骨階段などにも、目を向けておくようにしましょう。
外壁塗装や防水工事、鉄部の塗装、また大規模な修繕工事を検討している場合であれば、地元に根付いて営業活動している大規模修繕専門店に相談しながら決めていくようにしましょう。
疑問や質問などございましたら、『株式会社リペイント匠 大規模修繕事業部（TEL0120-770-760 営業時間8：00～20：00）』までお気軽にお問合せしてください。
三重県津市・松阪市・鈴鹿市・亀山市・名張市・いなべ市を中心として、アパートやマンションの大規模修繕専門店として営業しております。
防水工事・外壁塗装・ タイル工事・屋根塗装・補修工事でお悩みの方はお気軽にお問合せください。
