マンションの外壁塗装工事を検討しているものの、「一体いくらかかるのか」「見積もりの内容が妥当なのか」など、費用面で不安を感じている方も多いのではないでしょうか。特に管理組合や理事会の立場で工事を進める場合、適正な価格設定や住民からの理解を得ることは非常に重要です。
外壁塗装は、マンションの美観を保つだけでなく、建物全体の劣化を防ぎ、資産価値を維持するためにも欠かせない工事です。しかし、工事の規模や塗料の種類によって費用は大きく異なり、安易に業者を決めてしまうと、思わぬトラブルに発展する可能性もあります。
今回の記事では、 相場の目安や費用の内訳、注意すべきポイントなどをわかりやすくご紹介します。さらに、長期修繕計画の視点からも、費用と工事のタイミングをどう位置づけるべきかを詳しく解説します。
マンション外壁塗装の費用相場とは？
マンションの外壁塗装には、戸建て住宅とは異なる多くの費用要素が含まれており、その相場は建物の規模や立地、工事内容によって大きく変動します。特に30戸〜50戸規模の中小マンションでは、足場の設置や共用部の養生作業など、施工上の工夫や配慮が必要となるため、単純な「㎡単価」だけでは判断が難しいのが実情です。
ここでは、まず一般的な相場感をつかんでいただくために、規模別の概算費用や塗装にかかる主な内訳をわかりやすくご紹介します。また、よく選ばれる塗料のグレードによる価格差や耐久性についても触れながら、コストと品質のバランスの取り方について整理していきます。
費用の目安：30戸〜50戸のマンションの場合
マンションの外壁塗装にかかる費用は、建物の延床面積や階数、外壁の状態などによって異なりますが、30戸〜50戸程度のマンションであれば、おおよそ800万円〜2,000万円程度が一つの目安となります。
たとえば、3階建て〜5階建てのマンションで、延床面積が1,500㎡前後の場合、外壁の塗装面積だけでなく、共用廊下・階段・バルコニー部分の防水や鉄部塗装なども含めると、工事費用は1,200万円〜1,500万円に達するケースが一般的です。これは、塗装工事に加えて「足場設置」「下地補修」「高圧洗浄」「養生作業」「付帯設備の塗装」など、多岐にわたる工程が必要となるためです。
また、同じ規模のマンションであっても、劣化の程度や使用する塗料によって費用は大きく変動します。特に、築年数が古く下地の損傷が進んでいる建物では、下地補修費用が高額になりやすく、想定より大きな予算が必要になることも少なくありません。
このように、相場といっても“絶対的な価格”ではなく、“目安としての幅”で捉えることが大切です。管理組合としては、まずは複数の業者から相見積もりを取り、マンションの現状に合った価格感を把握するところから始めましょう。
外壁塗装の費用を構成する内訳
マンションの外壁塗装にかかる費用は、単なる「塗料代と施工費」だけではありません。実際の見積もりには、複数の項目が含まれており、それぞれの割合や金額によって総額が大きく変動します。ここでは、代表的な内訳を項目別に整理してみましょう。
まず大きな割合を占めるのが「足場設置費用」です。高所作業が必要なマンションでは、安全な施工のために足場の設置が不可欠であり、全体費用の20〜30％程度を占めることが一般的です。足場の延べ面積や組み方によっても費用は変動します。
次に「高圧洗浄費用」。塗装前に外壁の汚れやカビ、チョーキング（粉状の劣化）を取り除く作業で、これを怠ると塗装の密着性が著しく低下します。
さらに重要なのが「下地補修費用」です。クラック（ひび割れ）や浮きの補修、シーリング（コーキング）の打ち替えなどが含まれ、マンションの築年数が古いほどこの項目が高額になりやすい傾向にあります。
「塗料費用」は塗装のグレードによって大きく異なり、フッ素や無機塗料を使用する場合はコストが上がります。また、「人件費」「養生費」「雑工事費」「仮設トイレ設置費」なども見積もりに含まれることが多く、見逃せない部分です。
見積書では、これらの項目が「一式」や「まとめて」記載されていることがありますが、詳細がわからない場合は業者に必ず内訳を説明してもらうことが重要です。
塗料の種類による価格差と耐用年数（シリコン・フッ素・無機）
マンションの外壁塗装で使われる塗料は、主に「シリコン塗料」「フッ素塗料」「無機塗料」の3種類が主流です。それぞれに価格と耐用年数に違いがあり、建物の規模や予算、管理組合の方針によって選択されます。
まず、シリコン塗料はコストと性能のバランスが良く、最も一般的に使われている塗料です。耐用年数はおおよそ10〜13年で、価格帯も比較的抑えられているため、初期費用を抑えたいマンションに適しています。
次に、フッ素塗料は耐候性に優れ、15〜18年程度の耐久性が期待できます。紫外線や雨風に強く、外壁を長期間美しく保ちたいというニーズに適しています。初期費用はシリコンよりも高めですが、長期的には塗り替え回数を減らせるため、結果的にコストパフォーマンスが良いという評価もあります。
そして、無機塗料は最も高性能で、18〜20年以上の耐用年数を持つこともあります。紫外線に非常に強く、汚れがつきにくい「セルフクリーニング効果」を備えた製品も多く、資産価値を維持したい高級マンションなどで採用されています。費用は3種の中で最も高額ですが、長期的な維持管理を見据えた場合に有効な選択肢です。
これらの塗料は、単純に「高ければ良い」というものではなく、マンションの築年数、立地環境、今後の修繕計画などに合わせて選定することが大切です。業者と相談しながら、コストと性能の最適なバランスを見極めましょう。
マンション外壁塗装で発生する「注意点5選」
マンションの外壁塗装は高額な工事であると同時に、多くの住人や関係者が関わるため、工事の進行には細やかな配慮と適切な判断が求められます。相場を理解して適正な見積もりを取ったとしても、実際の工事がスムーズに進まなければ、住人の不満や管理組合内でのトラブル、さらには業者との交渉にまで発展することもあります。
ここでは、マンション外壁塗装を進めるうえで、特に注意すべき5つのポイントをご紹介します。よくあるトラブルの傾向とその回避策を知ることで、施工前の準備や業者選定にも役立てていただけるはずです。
①見積もり項目の不透明さに注意
マンションの外壁塗装工事において、見積もり内容が「一式」や「まとめて」表記になっている場合は、注意が必要です。一見すると分かりやすく見えますが、具体的な数量や施工範囲、使用塗料のグレードが不明確なまま契約を進めてしまうと、後になって追加費用を請求されたり、期待していた仕上がりと異なる結果になる可能性があります。
たとえば「外壁塗装 一式 ○○万円」とだけ書かれていても、それが何㎡の面積に対して、何回塗りで行われるのか、どの塗料が使われるのか、足場や下地補修は含まれているのかといった詳細がわからなければ、費用の妥当性を判断できません。
特に、管理組合のように複数人が意思決定を行う場合には、第三者にもしっかり説明できる明確な根拠が必要です。相見積もりを取る際は、各業者に「数量」「単価」「材料名」などが明記された詳細な内訳書を提出してもらうよう依頼しましょう。
また、金額が極端に安い場合は、必要な工程を省略しているケースや、安価な塗料を使用している可能性もあるため、価格の背景にある内容をしっかり確認することが重要です。
②工期のトラブルや延長のリスク
マンションの外壁塗装工事は、天候や施工条件に大きく左右されるため、予定通りに進まないことも少なくありません。特に梅雨や台風シーズンに工事を実施する場合、雨による作業中断が繰り返されることで、当初の予定よりも工期が延びてしまうリスクがあります。
工期が延びると、足場が長期間設置されたままとなり、住人から「圧迫感がある」「洗濯物が干せない」などの苦情が出るケースも見られます。また、駐車場の制限や騒音への不満が積み重なることで、住環境へのストレスが高まり、管理組合への信頼にも影響を及ぼしかねません。
このような事態を防ぐためには、契約前に「雨天時の対応」や「予備日を含めた工期設定」がなされているかを確認し、工期延長時の追加費用や連絡体制についても明記してもらうことが大切です。また、工事中の進捗やスケジュールの変更点を、定期的に住民へ報告する体制を整えることで、トラブルを最小限に抑えることができます。
③施工品質と安さのバランス
外壁塗装工事を業者に依頼する際、多くの管理組合がつい注目してしまうのが「価格の安さ」です。しかし、あまりに安価な見積もりは、施工品質の低下を招くリスクがあることを理解しておく必要があります。
たとえば、本来3回塗りで行うべき工程を2回塗りに減らしたり、グレードの低い塗料を使ったり、下地処理を簡略化することでコストを削減しているケースもあります。こうした手抜き施工は、見た目はきれいに仕上がっていても、数年以内に色あせや剥がれといった劣化が発生し、再工事が必要になる恐れがあります。
一方で、価格が高ければ必ずしも品質が良いとも限りません。大切なのは「価格と施工内容のバランス」が取れているかを見極めることです。使用する塗料の詳細や、作業工程の説明が明確かどうか、担当者が誠実に対応しているかといったポイントも判断材料になります。
施工実績が豊富で、同規模マンションの施工例を提示できる業者は信頼性が高く、品質にも一定の安心感があります。見積もりだけでなく、施工の体制や過去の事例なども合わせて確認し、「安さ」に偏りすぎない判断が求められます。
④管理組合との合意形成が不十分
マンションの外壁塗装工事は、管理組合内での合意形成が不十分なまま進めてしまうと、後々トラブルの原因になることがあります。理事会の一部メンバーだけで決定を下し、他の組合員への説明が不十分であった場合、「なぜこの業者に決めたのか」「こんなに費用がかかるとは聞いていない」といった不満が噴出することも少なくありません。
外壁塗装は修繕積立金を使った大規模工事であり、住人一人ひとりにとって重要な関心事です。そのため、総会などを通じて正式に議決を取り、全体の理解と協力を得ることが必須となります。
また、工事内容や見積もりの詳細については、分かりやすい資料を用意し、専門的な用語を避けながら丁寧に説明する姿勢が求められます。業者の選定理由や工事のスケジュール、住人への影響などを明確に示すことで、トラブルの未然防止につながります。
外壁塗装は一度決めてしまえば簡単にやり直しができるものではありません。だからこそ、住人全体の納得を得るための「透明性」と「丁寧な情報共有」が重要なのです。
⑤近隣住民や住人トラブルへの配慮不足
外壁塗装工事は、住人や近隣住民の日常生活に少なからず影響を与える工事です。そのため、事前の配慮や丁寧な対応が不足していると、不満やクレームに発展しやすくなります。
たとえば、足場の設置によってバルコニーの使用が制限されたり、作業中の騒音や塗料の臭いに対してストレスを感じる住人も多くいます。これらの情報が事前に周知されていなければ、「聞いていなかった」「こんなに長引くとは思わなかった」といった不信感が生まれ、管理組合へのクレームにつながることもあります。
また、工事中の作業車両の出入りや、材料の仮置きスペースが道路や隣接敷地にかかる場合、近隣住民から苦情が寄せられることもあります。こうした状況を避けるためには、事前に工事内容や期間をしっかりと説明したうえで、住人や周辺住民への告知・あいさつ回りを徹底することが基本です。
施工業者にも「住人対応の丁寧さ」や「コミュニケーション能力」が求められるため、業者選定の段階でその対応力を確認しておくと安心です。ちょっとした配慮が、全体の満足度を大きく左右する要素となります。
見積もりで後悔しないためのチェックポイント
マンションの外壁塗装工事では、見積もり段階で適切な判断ができるかどうかが、その後の施工の満足度を大きく左右します。金額の妥当性はもちろん、工事の内容や使用される材料、保証体制など、事前に確認すべき要素は数多く存在します。
特に、初めて外壁塗装に関わる管理組合の方や理事は、見積書の専門用語や内容に戸惑うこともあるでしょう。しかし、見落としや曖昧な点があるまま契約を進めてしまうと、後から「こんなはずじゃなかった」と後悔する原因になりかねません。
ここでは、外壁塗装の見積もりをチェックする際に注目すべき3つのポイントをご紹介します。ポイントを押さえておくことで、適正価格かつ信頼できる業者を見極め、安心して工事を任せることができるようになります。
チェック①：㎡単価だけで判断しない
外壁塗装の見積もりを確認する際、多くの方が「㎡単価（1平方メートルあたりの施工費）」に注目しがちです。たしかに㎡単価は費用感をつかむうえで便利な指標ですが、それだけで業者を選んでしまうと、工事の内容や品質に大きな差が出ることがあります。
まず注意すべきは、㎡単価にどこまでの作業が含まれているかという点です。たとえば、ある業者では足場代や高圧洗浄、下地補修費が㎡単価に含まれているのに対し、別の業者ではこれらが別項目で加算されていることもあります。結果として、「㎡単価は安かったが、最終的な総額は他より高かった」というケースも少なくありません。
また、同じ㎡単価でも使用する塗料のグレードや塗装回数が異なると、仕上がりや耐用年数に大きく差が出ます。単価の安さだけに目を奪われると、「実は2回塗りだった」「塗料が低グレードだった」といった見落としが発生するリスクもあります。
見積書は、㎡単価だけでなく「施工内容の範囲」や「使用材料の詳細」「各工程の有無」といった総合的な視点から確認することが大切です。価格と内容のバランスを見極める目を持つことが、後悔しない業者選びへの第一歩となります。
チェック②：塗装の回数と保証期間
見積書を確認する際、使用する塗料の種類に加えて「何回塗るのか」という施工回数の明記があるかどうかを必ずチェックしましょう。外壁塗装は通常、「下塗り・中塗り・上塗り」の3回塗りが基本とされていますが、業者によっては中塗りを省略して2回塗りで施工するケースもあります。
塗装回数が減ると当然コストは抑えられますが、その分、耐久性や仕上がりの美しさが損なわれる可能性が高くなります。とくにマンションのように大規模な建物では、塗料の厚みが不足すると劣化が早まり、数年以内に再工事が必要になることもあり得ます。
また、塗装工事には必ず「保証期間」が設けられるべきです。多くの業者が5年〜10年程度の保証を提供していますが、その内容をしっかり確認することが重要です。保証範囲に「色あせ」や「ひび割れ」「剥がれ」が含まれているのか、保証が適用される条件に制限がないかなど、細部まで目を通しましょう。
工事後の安心感を得るためにも、塗装回数と保証期間は価格と同等、あるいはそれ以上に重視すべきポイントです。見積もりの段階で不明瞭な点がある場合は、必ず業者に説明を求め、納得できる内容で契約するようにしましょう。
チェック③：施工事例の提示と説明力
外壁塗装業者を選ぶ際には、見積もりの金額や書面だけでなく、「過去の施工事例」や「担当者の説明力」にも注目すべきです。これらは、その業者がどれだけ信頼できるかを判断するための重要な手がかりになります。
まず、過去に手がけたマンションの施工事例を具体的に提示できる業者は、実績と経験に自信がある証拠です。できれば、同規模・同構造のマンションの事例や、使用した塗料の種類、かかった費用、工期などを共有してもらい、自分たちのマンションに当てはめたときのイメージを持てるか確認しましょう。
また、担当者が見積書の内容や施工内容について、素人にもわかる言葉で丁寧に説明してくれるかも重要なポイントです。専門用語ばかり並べて要点が伝わらないような対応では、施工中やアフターケアにも不安が残ります。質問に対して誠実かつ明確に答えてくれる業者は、信頼して任せやすいパートナーとなります。
管理組合としては、単なる価格比較だけでなく、「この業者なら安心して任せられる」と思えるだけの判断材料を集めることが不可欠です。事例と説明の質は、その判断の土台となるものです。
外壁塗装と修繕計画の関係性
マンションの外壁塗装は、一時的な見た目の改善だけを目的とした工事ではなく、長期にわたる建物の維持・保全を前提とした「修繕計画」の一部として実施されるべきものです。とくに築年数が10年を超える中〜高層マンションでは、定期的な外壁塗装の実施が建物全体の耐久性を左右する重要な要素となります。
しかし実際には、修繕積立金の不足や計画の見直しが後手に回り、適切なタイミングで外壁塗装が実施できていないケースも多く見られます。こうした事態を防ぐためには、外壁塗装を「単体の工事」としてではなく、「長期修繕計画の中の一工程」として位置づけ、計画的かつ戦略的に進めることが求められます。
ここでは、外壁塗装と修繕計画の関係性について、具体的にどのように整理・実行すべきかを詳しく解説していきます。
※マンション外壁塗装の必要性や修繕計画の重要性について詳しく知りたい方は『マンション外壁塗装の費用相場～外壁塗装の必要性や修繕計画の重要性について徹底解説』をご覧ください。
長期修繕計画における外壁塗装の役割
長期修繕計画とは、マンションの共用部分を対象に、今後10年〜30年にわたる修繕工事の内容や時期、費用を見積もって計画的に管理していくものです。その中でも外壁塗装は、計画の中核となる工事項目のひとつであり、建物の劣化防止や資産価値の維持に大きな影響を与えます。
外壁は、日々の紫外線や風雨にさらされ続けることで、塗膜の劣化やひび割れ、チョーキング現象（表面が粉状になる劣化）が起こりやすくなります。これを放置しておくと、下地のコンクリートや鉄部にまで影響が及び、漏水や剥離といった深刻な問題を招く可能性があります。
そのため、長期修繕計画では、一般的に「12〜15年ごと」に外壁塗装を実施することが推奨されています。特に、防水機能を持つ塗料や高耐久の無機塗料を使用することで、次の修繕周期を長く設定でき、全体的な修繕コストの最適化にもつながります。
また、外壁塗装は、他の工事——たとえば屋上防水やバルコニー防水、給排水管工事など——と同時期に行うことで、足場の共用によるコスト削減が可能になる点も見逃せません。こうした相乗効果を踏まえた修繕計画こそが、効率的で無駄のないマンション管理に不可欠なのです。
予算配分と積立金とのバランス
マンションの外壁塗装は高額な工事のひとつであり、長期修繕計画における予算配分を適切に行わなければ、住人からの一時金徴収や修繕積立金の急激な値上げにつながるリスクがあります。だからこそ、工事のタイミングと支出のバランスを意識した予算管理が欠かせません。
多くのマンションでは、外壁塗装の費用を長期修繕計画に基づき、10〜15年のサイクルで分割して積み立てています。しかし、想定よりも劣化が早く進んだり、資材費や人件費が高騰したりすると、計画よりも多くの資金が必要になるケースも珍しくありません。
このような事態に備えるためには、定期的に修繕計画を見直し、積立金の現状と将来の必要額のバランスを再確認することが大切です。加えて、塗料の選定においても、初期費用はやや高くなるものの、耐用年数が長い塗料を選ぶことで、次回以降の工事費用を抑えるという長期的視点も取り入れるべきです。
さらに、工事費の抑制だけでなく、住人の負担軽減という視点からも、「今どこまでの費用をかけられるか」「どこを優先すべきか」といった計画的な判断が求められます。目先の予算だけでなく、将来的な支出全体の見通しを持つことが、健全なマンション運営につながります。
修繕計画の見直しタイミングと注意点
長期修繕計画は一度立てたら終わりではなく、建物の劣化状況や経済環境の変化に応じて、定期的に見直すことが必要です。とくに外壁塗装のように、気候や施工履歴に左右されやすい工事項目は、実際の劣化状態を把握したうえで、計画のタイミングや費用を柔軟に調整することが求められます。
見直しのタイミングとしては、一般的に「築10年・20年・30年」などの節目や、「修繕工事実施前の事前調査結果に基づく」ケースが多く見られます。外壁にチョーキングやひび割れ、塗膜の剥がれが確認された場合、予定より早く施工を検討すべきサインかもしれません。
また、物価上昇や人件費の高騰により、当初の想定よりも大幅に工事費用が上振れしている場合には、積立金の再検討も視野に入れる必要があります。特に中小規模のマンションでは、限られた資金の中でどの工事を優先するか、住人間での合意形成が重要なテーマになります。
注意点としては、見直しを「業者任せ」にしないことです。信頼できる建築士や管理会社と連携しながら、第三者の視点も取り入れて、透明性の高い判断を行うことが望まれます。見直しは負担ではなく、マンションをよりよく維持していくための前向きな取り組みと捉えましょう。
まとめ～津市のアパート・マンションの外壁塗装なら
本記事では、マンション外壁塗装の費用相場と注意点について詳しくお伝えしました。
外壁塗装は、建物の美観を保つだけでなく、劣化を防ぎ長期的な資産価値を守るために欠かせない工事です。しかし、工事費用は建物の規模や劣化状態、使用する塗料によって大きく異なり、見積もりの読み方や業者の選定を誤ると、予想外のトラブルを招く可能性もあります。
特に管理組合としては、単に価格だけで判断せず、施工内容や保証、対応力といった多角的な視点での比較検討が求められます。また、外壁塗装は長期修繕計画の中でも重要な位置づけにあるため、積立金とのバランスや、他の修繕項目との連携も含めて、計画的に進めることが必要です。
住人全体の理解と協力を得ながら、安心・納得のいく塗装工事を実現しましょう。
疑問や質問などございましたら、『株式会社リペイント匠 大規模修繕事業部（TEL0120-770-760 営業時間8:00〜20：00）』までお気軽にお問合せしてください。
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