「室内に雨漏りが…」
マンションは雨漏りなんてしないとお考えの方は多いのですが、きちんとメンテナンスをしておかないと発生してしまうリスクが高まります。
しかも、一戸建て住宅とは違い、マンションは規模が大きくなりますから、どうしても雨漏りの箇所を特定するのが難しいケースがあります。
ただ、頑丈にみえるマンションでも、壁内や室内に雨漏りが生じ、そのまま放置していると、単に雨漏りするだけではなく、建物そのものや耐震性にまで影響を及ぼしてしまうため注意が必要です。
また、雨漏りが生じた際の責任は、建物の劣化によるものか、あるいは居住者の水漏れなのかによって大きく異なることになります。
そこでここでは、マンションの雨漏りについて、三重県津市・松阪市・名張市のアパート・マンション大規模修繕専門店が詳しくお伝えしていきます。
マンションの雨漏りはなぜ起こる？その原因や防止策について
マンションの雨漏りは、劣化症状によるひび割れなどが生じた部位に雨水が侵入し、建物の内部にまで広がってしまうために起こります。
多くのケースでは、一戸建て住宅にある水滴が落ちてくるようなものではなく、建物内部に雨水が溜まってしまって腐食を招いてしまう原因となります。
そのため、壁にシミが出来ているようなケースでは、雨漏りの可能性がありますから、日ごろから意識して雨漏り対策を講じておくことが大切です。
マンションに雨漏りはなぜ起こる？
マンションの雨漏りは、屋根や屋上、外壁、ベランダなどから生じるケースが多くみられます。
コンクリート造りのマンションの場合、コンクリートに雨水が染み込まないように塗装されており、屋上やベランダなどには防水加工が施されています。
しかし、そのような雨水に対する加工も、太陽からの紫外線や風雨などの影響によって、少しずつ劣化が生じてしまうのです。
屋根や屋上の塗装や防水加工に劣化が生じ、劣化箇所から浸水することによって、最上階に大きなダメージを与えてしまう可能性があります。
マンションの雨漏りに多い原因
- 塗膜の劣化
- 外壁のひび割れ
- 防水加工の劣化
上記でもお伝えした通り、マンションでの雨漏りの原因は劣化によるもので、その劣化に多いものには上記のようにまとめることができます。
屋根や外壁に塗装されている塗料は、三度重ね塗りされており、強固な塗膜によってマンションの外壁内部に浸水しないように施されています。
しかし塗膜に劣化が生じると、塗料の持つ防水機能が失われてしまい、その箇所から雨水が染み込みやすくなってしまいます。
特に、コンクリート造りの場合であれば水が染み込みやすく、劣化部分から外壁内部にまで雨水が侵入してしまうことになり、雨漏りが生じてしまうのです。
外壁にひび割れが生じることでも同様の症状が現れます。
例えば、外壁タイルを活用している場合においても、ひびや割れが生じてしまった場合には、雨水がそこから内部のコンクリートにまで侵入することになるのです。
また、外壁や窓周り、屋上や屋根、ベランダといった箇所において、シーリングなど防水加工が劣化している場合においても、雨漏りの大きな原因となります。
また、雨漏りではありませんが、
- 配管の劣化
- トイレを詰まらせるなど人為的な漏水事故、など
といった漏水事故も少なくありません。
マンションの雨漏りを防ぐには
原因を見ても分かるように、雨漏りは劣化症状によって引き起こされる可能性が大きいため、定期的なメンテナンスが必要になります。
それぞれの箇所にもよりますが、防水機能の耐用年数はおおむね10年くらいであることから、それよりも前にメンテナンスをしておくことが必要になります。
劣化が生じているにもかかわらずメンテナンスを怠っていれば、いくつもの箇所や、広範囲において雨漏りが生じてしまう可能性があるため要注意です。
特に、定期的なメンテナンスとして、
- 外壁の塗膜の状態を確認する
- 外壁のひび割れやタイルの損傷などを調査する
- 屋上や屋根の防水を定期点検しておく
- 外壁や窓周りなどのシーリングをチェック
といったものが挙げられます。
特に外壁や屋根、屋上は、紫外線や風雨の影響を受けやすい箇所ですから、意外に劣化が進行しているものです。
定期的に検査や確認、調査ができるようなシステムにしておくといいでしょう。
また同時に、
- 排水管の掃除
- 配管の劣化のチェック
といった目に見えない部分についても意識しておくことが大切です。
マンションの雨漏りは誰の責任？
屋根や外壁から雨水が侵入し雨漏りが生じた場合には、明らかに建物の劣化症状ですから、マンションオーナーや管理組合に責任があるように感じます。
しかし、風呂の水が溢れたり、トイレを詰まらせたりすることによって生じた漏水事故ならどうでしょう。
実はこのような雨漏りについては、どのような原因によって生じたのかによって責任の所在が異なり、修繕費用を誰が負担しなければならないかについても変わってくるのです。
雨漏りと水漏れの違い
雨漏りと似たような言葉で『水漏れ』があります。
どちらも水に関わる言葉でありますが、『雨漏り』は雨水が建物外部から内部に侵入することによって生じるもので、『水漏れ』はいわゆる漏水のことです。
水漏れには、風呂の湯を出しっぱなしにしていたり、トイレを詰まらせて溢れさせたり、洗濯機のホースが外れてしまうなど、室内で人為的に生じたものがあります。
その他にも、排水管や下水管が詰まることによって生じることもあるでしょう。
先ほど上記でご説明したような、建物の劣化によって自然発生的に生じた雨漏りであれば、もちろんマンションの管理者やオーナーなどの責任になるでしょう。
ただ、トイレの詰まりや風呂水の出しっぱなしなどが原因であれば、責任は居住者になる可能性も考えられることになります。
発生ケースによっては原因究明が難しいものもありますが、次にご説明するような内容によって責任の所在が明らかになります。
建物や設備の老朽化か、居住者の過失によるものか
上記でお伝えした通り、誰の責任になるかについては、大きく『老朽化』によるものか、『居住者の過失』によるものかによって異なります。
多くのケースでは、共有部か専有部によって判断されることになります。
例えば、マンションのエントランスや階段、エレベーターなどで生じた雨漏りについては、マンション側の責任として、分譲なら火災保険や修繕積立金で、賃貸ならばオーナーが負担して修理されることになります。
マンションの場合には、玄関ドアやベランダ、バルコニー、窓サッシについては専有部分のように感じられますが、共用部分として扱われることが多いです。
そのため、雨漏りが生じた場合には、マンションの管理規約などで確認する必要があります。
専有部分に生じた雨漏りの場合であれば、『雨漏り』か『水漏れ』によって異なります。
例えば、居住者の室内に雨漏りが生じた場合、上階のお風呂の水の出しっぱなしによる水漏れだった場合には上階の居住者の責任がありますし、屋根や屋上の防水加工の劣化によるものであれば、マンション側の責任となります。
先ほども申した通り、マンションの規約によって共用部分と専有部分の解釈が異なる場合がありますので、あらかじめ確認しておくようにしましょう。
ただし、賃貸マンションで起こった水漏れについては、居住者の過失であるとしても、マンションオーナーが負担しなければならないケースがあります。
また、室内で水道に水漏れが生じたような場合で、パッキンの交換で直るようなものについては、居住者の負担で修理しなければならないケースもあるようです。
いずれにおいても、誰が負担しなければならないかについては、規約をしっかりと確認しておく必要があります。
分譲マンション・賃貸マンションによる違い
マンションでも分譲と賃貸によって、雨漏り・水漏れの際の扱いが異なります。
分譲マンションは、居住者から修繕積立金が集められており、このような突発的な修理や定期的な修繕、10年程度で行われる大規模修繕などで活用されることになります。
また、火災保険に加入されていることが多く、雨漏りも補償の対象となっていることから、保険適用となるケースであれば活用されるケースも少なくありません。
一方で賃貸マンションは、修繕積立金がないために、マンションオーナーが毎月の家賃の一部を積み立てているケースが多くみられます。
そのため、そのような場合には、積立金の中から修理費が賄われることになります。
また、マンションオーナーが独自に火災保険に加入している場合には、活用されることもあります。
マンションの雨漏り工事の費用
マンションで実際に雨漏りが発生した場合の修理費用ですが、どの箇所にどのような修繕が必要なのかによって、大きく費用は異なります。
例えば、室内の水道で水漏れが生じている場合で、パッキンを交換するだけであれば、専門の業者を呼んでも数千円程度、自身で行えば数百円で済みます。
建物外部で言えば部分的なシーリングの打ち直し程度であれば数万円程度であることも多いですが、さまざまな箇所に劣化が生じていて、大規模な修繕が必要であれば1000万円以上にもなることもあります。
特に、外壁や屋根などに大きな修繕が必要なケースであれば、建物外部に足場を設置することにもなり、工事費用の負担は大きくなります。
マンションの雨漏りの工事内容や日数
マンションの雨漏り工事は、工事内容やマンションの規模によっても大きく異なります。
その中でも、多くの修繕が行われているのが『屋根』『外壁』『屋上』。
『屋根』には、勾配のある『勾配屋根』、平らな『陸屋根』によって工事内容が異なります。
一般的には、軽微な修繕であれば1日から数日、重ね葺きや葺き替えなどの大がかりな工事になったとしても1週間～10日前後となっています。
勾配屋根に多い補修は、シーリングの打ち増しなど『部分補修』、塗膜の劣化による『屋根塗装』、スレート屋根などの劣化による『重ね葺き』、屋根材や下地の損傷が激しい場合の『葺き替え』になります。
外壁に対する補修は、外壁材の目地の劣化による『シーリング工事』、塗膜の劣化による『塗装』、外壁タイルの割れや浮きなどによる『タイル交換』などがあります。
部分的な補修で済む場合には数日で完了するような工事もありますが、深さのあるひび割れや塗膜の劣化が進行しているような場合には、足場を組んで外壁塗装する必要があるため10日～2週間以上になる工事もあります。
『屋上』が主に防水工事で、『ウレタン防水』『シート防水』『FRP防水』など、いくつかの種類があります。
工事の種類によっても日数は異なり、シート防水であれば塩ビシートなどを貼り付けて防水層を形成する方法ですので、早ければ一日で工事は終了します。
マンションで雨漏りを起こさないために
マンションは一見すると雨漏りなど起こさないようなイメージを持ってしまいますが、特に建物外部は紫外線や風雨の影響を受け、ある程度の期間が経過すると劣化が生じます。
いったん雨漏りが生じてしまうと、居住者に対して迷惑をかけてしまうことはもちろん、資産価値としても大きく損なうことになります。
そのため、屋根・外壁・屋上といった、劣化が生じやすい部位については、定期的に点検を行い、必要に応じて修繕しておくことが大切です。
雨漏りに対する知識や修繕経験の豊富な専門業者に相談し、定期的な点検と共に、修繕に取り組むようにしましょう。
まとめ
マンションの雨漏りや水漏れについて、その原因や防止策、責任の所在、費用、日数などについて詳しくご紹介しました。
マンションは雨漏りなどしないというイメージをお持ちの方は多いですが、どうしても経年による劣化は避けられません。
特にマンションでは、戸建て住宅とは異なり、雨漏りの箇所を特定することも難しいため、起きないように点検や補修を心がけておくことが重要です。
ただ、雨漏りや水漏れの箇所や内容によっては、マンション側の責任ではなく、居住者の責任になるものもあります。
また、賃貸マンションと分譲マンションによっても、対処法が異なることがありますので、事前に規約など確認しておくことが重要です。
もしマンションの雨漏りや水漏れが気になるようであれば、地元に根付いて営業活動している大規模修繕専門店に相談しながら決めていくようにしましょう。
疑問や質問などございましたら、『株式会社リペイント匠 大規模修繕事業部（TEL0120-770-760 営業時間8：00～20：00）』までお気軽にお問合せしてください。
三重県津市・松阪市・鈴鹿市・亀山市・名張市・いなべ市を中心として、アパートやマンションの大規模修繕専門店として営業しております。
防水工事・外壁塗装・ タイル工事・屋根塗装・補修工事でお悩みの方はお気軽にお問合せください。
