マンションの外壁にひび割れや剥がれが見つかると、不安になる方も多いのではないでしょうか？
外壁は建物全体を保護する重要な役割を果たしていますが、日々の風雨や紫外線にさらされることで、少しずつ劣化が進んでしまいます。こうした劣化を放置すると、建物の安全性や美観に影響が出るだけでなく、大規模な修繕が必要になる場合もあります。
そのため、定期的な外壁調査を行い、早期に問題箇所を特定することが非常に重要です。本記事では、マンション外壁調査について、以下のポイントを松阪市の大規模修繕店が詳しく解説します。
- 外壁調査の実施時期と法的義務
- 調査の具体的な手順や方法
- 外壁調査の費用と抑え方
- 調査を怠ることで起こり得るリスク
外壁調査を適切に実施することで、建物の安全性と資産価値を守ることができます。調査を検討中の方は、ぜひこの記事を参考にしてみてください。
※マンション外壁の確認方法や外壁調査の必要性については『マンションの外壁を確認する方法！外壁調査の必要性について徹底解説』において、詳しく解説しておりますので、ぜひご覧ください。
マンション外壁調査の実施時期は？
マンションの外壁調査は、建築基準法によって新築から一定の期間後に実施が義務付けられています。特に高層マンションやタイル張りの外壁は、劣化や剥離による事故を防ぐため、法律で定められた時期に適切な調査を行うことが求められます。
ここでは、建築基準法が定める外壁調査のルールやその背景について詳しく解説します。
新築から10年経過で全面打診調査が義務付け
建築基準法に基づき、外装仕上げ材（タイル、石貼り、モルタルなど）を使用している建物では、新築から10年を迎えるタイミングで全面的な打診調査を行うことが義務付けられています。この義務は、落下事故により歩行者や周囲の安全を脅かすリスクを未然に防ぐ目的で定められています。
具体的には、平成20年の国土交通省告示第282号によって、以下のような調査基準が定められています。
- 6ヶ月から3年以内に手の届く範囲での部分打診や目視調査を実施すること。
- 10年に一度、危険箇所を含む建物全体の全面打診調査を行うこと。
さらに、令和4年の改正では、無人航空機（ドローン）を用いた赤外線調査が追加されました。この調査方法は、テストハンマーによる打診と同等以上の精度が求められることが明確化されています。
また、建築物の部分調査（目視や部分打診）で異常が認められた場合においても、全面打診調査を速やかに実施する必要があります。
これらの調査を怠ると、落下事故が発生した際に所有者や管理組合が責任を問われる可能性があるため、早めの対応が重要です。
外壁調査は行わないと罰則が課されるケースも
外壁調査を適切に実施しない場合、法律に基づく罰則や賠償責任を負う可能性があります。建築基準法第101条には、外壁調査を怠った際の罰則が明記されており、「必要な調査を行わなかった場合、100万円以下の罰金に処する」とされています。この規定は、建物の所有者や管理組合に対し、外壁調査の義務を強く求めるものです。
また、外壁打診調査を実施せずに劣化を放置した結果、外壁の一部が剥落し、通行人や近隣住民に損害を与えた場合、その責任は建物の所有者や管理組合が負うことになります。実際に、外壁の落下事故が原因で多額の損害賠償請求が発生した事例もあります。
これを防ぐためにも、外壁調査は法令で定められた時期に確実に実施し、必要に応じて適切な修繕を行うことが重要です。外壁調査は単なる義務ではなく、建物の安全性を守り、所有者としての責任を果たすための基本的な取り組みといえるでしょう。
外壁調査が必要な仕上げ材
外壁調査はすべての建物で必要というわけではなく、特定の仕上げ材を使用している外壁に対して重点的に実施されます。建築基準法や国土交通省のガイドラインに基づき、以下の仕上げ材を使用した外壁が調査の対象となります。
①タイル貼り
タイル貼りの外壁は、接着剤やモルタルで固定されている部分が劣化することで、剥がれやすくなります。特に、乾式工法（接着剤や金物で強固に固定する方法）でない場合、劣化による剥離リスクが高いため、定期的な打診調査が必要です。
②石貼り
石貼りの外壁もタイル同様、接着部分の劣化が進むことで剥離や落下の危険性が生じます。重量があるため、万が一落下した場合の被害が大きくなる点から、徹底した調査が求められます。
③モルタル
モルタル仕上げの外壁は、ひび割れや浮きが生じやすく、放置すると劣化が進んで落下する可能性があります。特に、外壁全体の強度を維持するために、目視調査や打診調査を定期的に行う必要があります。
これらの仕上げ材を使用した外壁は、建物の劣化状況や法令に基づき、適切なタイミングで調査を行うことが義務付けられています。これにより、建物の安全性と周囲の安心を保つことが可能になります。
外壁調査が必要な個所
外壁調査の対象となるのは、落下した場合に歩行者や周辺の安全に影響を及ぼす恐れのある箇所です。これは、建築基準法や国土交通省の指針に基づき、具体的な基準が定められています。
外壁調査の対象は、壁面の前面で、壁面の高さの約2分の1の範囲に、公道、不特定多数の人が通る私道、構内通路、広場などがある場合です。これらの箇所は、外壁材の剥落が人に直接影響を及ぼす可能性が高いため、徹底した調査が必要とされています。
ただし、壁面の下に屋根やひさしなどで落下物を完全に防げると判断される場合や、真下に植え込みなどが設置され、落下物が周囲に影響を与えないと判断される部分については、外壁調査の対象から除外されることがあります。
適切な調査箇所の特定は、安全性の確保だけでなく、調査の効率化にもつながります。外壁調査を依頼する際は、専門業者と協力して、対象範囲を正確に確認することが重要です。
外壁調査の具体的な手順と方法
外壁調査は、建物の安全性を確保するために欠かせないプロセスです。しかし、実際にどのような手順で調査が行われるのか、具体的な流れを知っている方は少ないかもしれません。調査には専門的な知識と機材が必要で、建物の構造や外壁材によって方法が異なります。
ここでは、主な調査手法や実施スケジュールを含め、外壁調査の具体的な手順について詳しく解説します。
外壁調査の手法について
外壁調査では、外壁材の剥離や劣化の程度を確認するために、建物の状態や経過年数に応じて適切な手法が選択されます。
建築基準法に基づき、新築から10年以内の建物では、比較的簡易な方法での調査が許容されています。この場合、以下のような手法が一般的です。
- 打診調査: ハンマーや棒を用いて外壁材を叩き、音の違いで剥離の有無を判断します。
- 目視調査: 双眼鏡や望遠鏡を使い、ひび割れや剥がれ、浮きの兆候がないかを確認します。
これらの方法は、手の届く範囲や視認できる箇所に限定されるため、建物全体の劣化状況を把握するには不十分な場合があります。
建物の竣工から10年が経過した場合や、外壁改修後10年以上が経過した場合には、外壁全体を対象にした全面打診調査が求められます。この調査では、建物全体を打診し、剥離や浮きがないかを徹底的に確認します。
また、令和4年の法改正により、ドローンを使用した赤外線調査が正式に認められるようになりました。この方法は、テストハンマーによる打診調査と同等以上の精度を持つことが求められます。
赤外線調査では、外壁の温度分布を解析し、劣化箇所や剥離の兆候を非接触で検出できます。ドローンを活用することで、高所や手が届きにくい箇所の調査を効率よく行うことが可能です。
これらの調査手法は、建物の状況や使用材料に応じて使い分けられます。適切な方法を選ぶことで、安全性を確保しつつ、効率的な調査を実現できます。
調査時に使われる専門機器
外壁調査では、劣化や剥離の兆候を的確に把握するために、さまざまな専門機器が使用されます。これらの機器は、調査の精度を高め、安全かつ効率的に外壁の状態を確認するために欠かせません。
①テストハンマー
打診調査で使用される基本的なツールがテストハンマーです。外壁を叩いて音を確認することで、剥離や浮きの有無を判断します。特にコンクリートやモルタル仕上げの外壁調査に用いられることが多く、音の違いを聞き分けるには経験が必要です。
②双眼鏡・望遠鏡
手の届かない高所の目視調査では、双眼鏡や望遠鏡が活躍します。これらの機器は、外壁表面のひび割れや剥離を視覚的に確認する際に用いられます。特に、部分調査を行う場合に効率的です。
③赤外線装置搭載ドローン
高所や広範囲の調査を効率化するために、赤外線装置を搭載したドローンが使用されるケースが増えています。この機器は、外壁の温度分布を測定することで、剥離箇所や劣化の兆候を非接触で検出可能です。建物全体を調査する際の精度と安全性を大きく向上させます。
④クラックスケール
ひび割れの幅を測定する際には、クラックスケールという専用の計測器が用いられます。外壁のひび割れが構造的に問題があるかどうかを判断するための基準となる数値を正確に把握できます。
⑤高所作業車や足場
調査を行う際には、安全を確保するために高所作業車や足場が必要になることもあります。これらを用いることで、手の届かない箇所の打診や目視調査が可能となります。
これらの専門機器を組み合わせて使用することで、外壁調査はより精密かつ効率的に行われます。建物の状況に応じて最適な機器を選ぶことが、調査の成功につながります。
外壁調査の費用とその内訳
外壁調査を検討する際、多くの方が気になるのが「費用」です。調査にかかるコストは、建物の規模や外壁の状態、使用する調査方法によって大きく異なります。また、見積もりの依頼方法や調査会社の選び方次第で、費用を抑えることも可能です。
ここでは、外壁調査の費用相場や内訳、そして費用を最適化するためのポイントについて詳しく解説します。
費用相場と要因
外壁調査にかかる費用は、調査方法や建物の規模、外壁材の種類によって異なります。
①打診法
費用は200〜700円/平方メートルが相場です。ハンマーや棒を用いた手作業による調査のため、精度が高く、確実な診断が可能です。ただし、作業に時間と労力がかかり、足場設置も必要になるため、他の方法に比べて費用が高くなる傾向があります。
②赤外線法
費用は150〜300円/平方メートルが相場です。ドローンを活用することで高所の調査も効率的に行えるため、コストを抑えやすい方法です。ただし、打診法に比べて剥離箇所の診断精度は若干劣る場合があります。
見積もりを依頼する際のポイント
外壁調査を依頼する際、適正な費用と高い信頼性を確保するためには、見積もりを慎重に検討することが重要です。
調査費用や内容には業者ごとに違いがあるため、複数の業者から見積もりを取ることが基本です。同じ建物の調査でも、費用が大きく異なる場合があるため、費用だけでなく調査方法や範囲も比較して選ぶようにしましょう。
また、見積もりには、どの調査方法を採用するのか明記されている必要があります。特に、打診法や赤外線法のどちらを使用するのか、またそのメリットとデメリットを十分に理解した上で依頼を進めましょう。
調査が完了した後のサポートや報告書の詳細内容についても確認が必要です。特に、劣化が見つかった場合の修繕計画の提案や、必要に応じた追加調査への対応などを確認しておくと安心です。
まとめ～松阪市のマンション外壁調査なら
本記事では、「マンションの外壁調査」について詳しくお伝えしました。外壁調査は、建物の安全性を確保し、資産価値を維持するために欠かせない作業です。建築基準法による義務や調査方法、費用の内訳、そして注意点までを理解することで、適切な対応が取れるようになります。
マンションの外壁調査で押さえておくべきポイントは以下の通りです。
- 外壁調査は新築から10年を目安に全面打診調査が義務付けられており、適切な時期に実施することが重要です。
- 費用は調査方法や建物の規模によって異なりますが、複数の業者から見積もりを取得し、費用内訳を確認することで、無駄な支出を抑えられます。
- 調査を怠ると、事故や法的責任のリスクが高まり、大きな損害を被る可能性があります。
外壁調査は建物の安全と住民の安心を守るための基本的な取り組みです。必要な知識を身につけ、信頼できる調査会社と連携することで、スムーズかつ効果的な調査を進めましょう。
疑問や質問などございましたら、『株式会社リペイント匠 大規模修繕事業部（TEL0120-770-760 営業時間8:00〜20：00）』までお気軽にお問合せしてください。
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