マンションのアパート・マンション修繕工事の周期は12年から15年が一般的でありますが、近年においては15年から20年程度の周期で計画される事例が見られます。
国土交通省では、今までアパート・マンション修繕工事の周期の目安として『12年周期』と記載されてきましたが、『長期修繕計画作成ガイドライン』の改訂によって見直すマンションも増えています。
実際、マンションはそれぞれに状況が異なりますから、ケースごとに劣化症状を正確に把握し、適切に見極めながら修繕計画を立てることが大切になってきます。
そこでここでは、アパート・マンション修繕計画の周期の目安について、国土交通省のデータを活用しながら、三重県津市・松阪市・名張市のアパート・マンションアパート・マンション修繕専門店が詳しくお伝えしていきます。
参考『国土交通省：長期修繕計画作成ガイドライン』
マンションアパート・マンション修繕工事の周期の目安
マンションのアパート・マンション修繕工事の周期については、一般的には12年から15年と言われることが多くなっています。
しかし、実際に施工されたアパート・マンション修繕は、本当に12年から15年なのでしょうか。
国土交通省が公表しているデータをもとにして、周期の目安についてご紹介しましょう。
アパート・マンション修繕工事の回数と築年数
| 工事回数 | 築年数 | 平均築年数 |
| 1回目 | 築15年以下（51.6％） | 18.2年 |
| 2回目 | 築26年～30年（47.2％） | 29.4年 |
| 3回目 | 築41年以上（46.5％） | 37.3年 |
参考『国土交通省：令和3年度マンションアパート・マンション修繕工事に関する実態調査』
アパート・マンション修繕工事の回数ごとの築年数の割合と、平均築年数についてまとめてみました。
1回目にもっとも多いものが『築15年以下（51.6％）』となっており、その次に多いものは『築15年～20年（32.6％）』であり、平均築年数は18.2年となっています。
2回目を見てみると、『築26年～30年（47.2％）』がもっとも多く、その次に多いものは『築30年～35年（18.1％）』であり、平均築年数は29.4年となっています。
1回目と2回目だけに着目してみると、おおむね12年～15年周期が多い印象は受けますが、1回目では『築15年～20年』といった割合も多く、平均年数も18.2年になっていることが分かります。
そのため、12年～15年周期で施工されるのが多いものの、15年～20年程度の長いスパンで修繕されることも珍しくないと言えるのではないでしょうか。
15年や18年で施工されることも多くなったアパート・マンション修繕工事
上記のデータをみると、確かに12年～15年周期で施工されるのが多いことが分かりますが、15年や18年といった時期に施工されることも多くなりました。
1回目の平均築年数が18.2年となっていることでも理解できるのではないでしょうか。
一般的にアパート・マンション修繕工事が12年～15年周期で施工されるのが多いのは、国土交通省が公表している『長期修繕計画作成ガイドライン』にその目安として『12年程度』と記載があったためであると言われています。
そのため、多くのマンションにおいては長期修繕計画を立案する際に、このガイドラインをもとに設定されてきたのです。
ただ、このガイドラインでは12年周期を規定したものではなく、あくまで目安として記載されているだけであるため、状況によっては15年や18年周期で提案されることも増えてきたのです。
マンションアパート・マンション修繕工事の回数ごとの修繕内容の考え方
マンションのアパート・マンション修繕工事は、経年による劣化具合が異なりますので、1回、2回とアパート・マンション修繕工事を重ねていくごとに、修繕内容も異なることになります。
アパート・マンション修繕工事を計画する際に、どのように修繕内容を考えていくべきか、実際の修繕内容のデータもみながらお伝えしていきましょう。
マンションアパート・マンション修繕工事の回数ごとの修繕内容
国土交通省が公表している『令和3年度マンションアパート・マンション修繕工事に関する実態調査』において『工事内訳・工事金額』を見てみると、次のような状況が理解できます。
■1回目
- 外壁塗装：21.6％
- 床防水：20.9％
- 外壁タイル：18.5％
- シーリング工事：14.5％
- 屋根防水：12.1％
- 鉄部等塗装：6.6％
- 共用内部：3.9％
- 建具・金物等：1.9％
■2回目
- 外壁塗装：23.4％
- 床防水：17.9％
- 屋根防水：17.2％
- シーリング工事：11.4％
- 外壁タイル：10.5％
- 建具・金物等：7.2％
- 鉄部等塗装：6.9％
- 共用内部：5.5％
■3回目
- 外壁塗装：28.8％
- 床防水：15.7％
- 建具・金物等：15.3％
- 屋根防水：12.9％
- シーリング工事：9.1％
- 鉄部等塗装：8.8％
- 外壁タイル：7.1％
- 共用内部：2.4％
1回目、2回目、3回目と比較してみると、費用の割合が大きく異なっていることが分かります。
1回目であれば、『外壁タイル』『シーリング工事』『床防水』などといった、建物の外部を中心とした工事割合が高くなっている特徴があります。
2回目になると、1回目と比較し『外壁塗装』『屋根防水』『建具・金物等』の割合が大きくなります。
3回目になると、1回目・2回目と比較してみると、『外壁塗装』『建具・金物等』の割合が大きくなっていることが分かります。
このような状況から、アパート・マンション修繕工事は回数を重ねるごとに改修内容が異なることが理解できますので、長期スパンで計画し、それに向けて修繕費用の積み立ても重要になってきます。
1回目のマンションアパート・マンション修繕工事のポイント
上記でもお伝えした通り、1回目のマンションアパート・マンション修繕工事においては新築から12年から15年で施工されることが多く、近年には15年から20年で行われることも多くなっています。
1回目においては、経年による深刻な劣化が生じているようなことは少ないので、できる限り新築の状態に回復させることを目的として行われます。
主に施工される修繕箇所と工事内容は次の通りです。
| 修繕箇所 | 工事内容 |
| 外壁 | 外壁塗装、外壁タイルの張り替え、シーリング打ち替え |
| 屋根 | 防水加工、補修 |
| ベランダ・バルコニー・廊下・階段 | 防水加工 |
| インターホン、テレビアンテナ、機械式駐車場など | 補修 |
主に、外壁や屋根などといった外回りの修繕・補修の割合が大きくなります。
2回目のマンションアパート・マンション修繕工事のポイント
2回目のマンションアパート・マンション修繕工事においては、新築から26年～30年程度で施工されることが多く、平均値をみると29.4年となっています。
2回目においてはおおむね築30年程度であることからしても、1回目と比較して経年劣化は避けられない状況にあります。
1回目でそれほど深刻な劣化症状が生じていなかったとしても、20年が経過するあたりから、さまざまな不具合が生じるようになります。
主に施工される修繕箇所と工事内容は次の通りです。
| 修繕箇所 | 工事内容 |
| 外壁 | 外壁塗装、外壁タイルの張り替え、シーリング打ち替え、下地コンクリート補修 |
| 屋根 | 防水加工、補修 |
| ベランダ・バルコニー・廊下・階段 | 防水加工 |
| 鉄部 | 塗装 |
| インターホン、テレビアンテナ、機械式駐車場など | 補修、更新 |
修繕箇所と工事内容をこのように列挙すると、それほど1回目の内容と異なることはないのですが、1回目では修繕程度で済んでいたものが、2回目では取り替えや大幅な修繕を求められる箇所が増えてきます。
例えば、『屋根の葺き替え』『郵便受けや宅配ロッカーなどといった金物類の取り替え』『エレベーターのリニューアル』などです。
場合によっては、1回目よりも大幅に費用が必要となることもありますので、十分計画性を持って取り組んでいくことが重要になります。
3回目のマンションアパート・マンション修繕工事のポイント
3回目のマンションアパート・マンション修繕工事においては、新築から41年以上で施工されることが多く、平均値をみると37.3年となっています。
主に施工される修繕箇所と工事内容は次の通りです。
| 修繕箇所 | 工事内容 |
| 外壁 | 外壁塗装、外壁タイルの張り替え、シーリング打ち替え、下地コンクリート補修 |
| 屋根 | 防水加工、補修 |
| ベランダ・バルコニー・廊下・階段 | 防水加工 |
| 給排水設備、配管、エレベーター、玄関ドア、サッシ、手摺など | 補修、更新 |
| 鉄部 | 塗装 |
築35年が経過する頃になると、給水管が劣化して水の出が悪くなることや、消防設備の劣化、エレベーターの不具合が顕著になります。
これらの修繕については、マンションの一生の中で1回だけと言われることも多いですが、生活の上でとても重要な修繕箇所となります。
しかし、3回目ともなると、住民の高齢化が顕著になり「工事したくない」「面倒だ」という意見も多くなることから、そのような点においても注意が必要となります。
マンションアパート・マンション修繕工事の周期の動向
2020年6月に『マンション管理適正化法（マンションの管理の適正化の推進に関する法律）』が改正されました。
築年数が30年を超えるマンションが増えてきたことによって、劣化や安全性の問題、さらにはマンション居住者の高齢化など、さまざまな問題が生じたからです。
この法律が改正されたことを機に、『長期修繕計画作成ガイドライン』も改訂され、今後のアパート・マンション修繕工事の周期についても影響を受けることになります。
参考『国土交通省：マンションの修繕積立金に関するガイドラインの改訂』
改定された長期修繕計画作成ガイドライン
上記でご紹介した国土交通省が公表している『長期修繕計画作成ガイドライン』ですが、『マンションの管理の適正化の推進に関する法律』の改正を踏まえて改定されています。
そのポイントとして、
- 長期修繕計画期間の見直し
- アパート・マンション修繕工事の周期の目安の見直し
- 社会的要請を踏まえた修繕工事の有効性
が挙げられています。
長期修繕計画期間の見直し
これまでの長期修繕計画においては、計画期間として新築マンションの場合においては30年以上、既存マンションにおいては25年以上、と推奨されていました。
今回の改訂においては、計画期間を30年以上として、かつアパート・マンション修繕工事が2回含まれる期間以上とされました。
アパート・マンション修繕工事の周期の目安の見直し
アパート・マンション修繕工事の周期の目安については、長期修繕計画において一定の幅を持たせた記載が推奨されるようになりました。
例えば、『外壁塗装：12年』といった記載ある場合は『外壁塗装：12年～15年』、『空調・換気設備の取換：15年』は『空調・換気設備の取換：13年～17年』などというように、工事事例などを踏まえて記載することとなります。
社会的要請を踏まえた有効性の高い修繕工事の計画
壁や屋上の外断熱改修工事や窓の断熱改修工事などといった改修工事は、特に築30年以上が経過したようなマンションの場合には、省エネ性能が低い傾向があるために有効性が高いことが分かります。
また、マンションに設置されているエレベーターの安全性を維持するため、国土交通省が公表している「昇降機の適切な維持管理に関する指針」に沿った定期点検が重要であるとしています。
まとめ
マンションアパート・マンション修繕工事の周期の目安について、国土交通省が公表しているデータをもとにして、回数ごとの修繕箇所・工事内容と共に詳しくご紹介しました。
マンションのアパート・マンション修繕工事は、12年から15年の周期で取り組まれることが多いと言われますが、『マンション管理適正化法』の改訂に伴って、15年以上の周期で施工されるケースも増えています。
特にこれからは、築30年以上のマンションが増えてくることもあり、国土交通省が公表している『長期修繕計画作成ガイドライン』も改訂されましたので、超長期的なアパート・マンション修繕計画が必要となります。
修繕内容も、1回目・2回目・3回目では異なってきますので、劣化症状や状況を踏まえて適切な管理が必要となります。
マンションのアパート・マンション修繕工事の周期についてお悩みであれば、地元に根付いて営業活動しているアパート・マンション修繕専門店に相談しながら決めていくようにしましょう。
疑問や質問などございましたら、『株式会社リペイント匠 大規模修繕事業部（TEL0120-770-760 営業時間8：00～20：00）』までお気軽にお問合せしてください。
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