一般的に12年から15年周期で行われると言われるマンションのアパート・マンション修繕工事。
その周期でいくと、2回目は24年から30年で行われることになるのですが、「2回目はいつやればいいのだろう…」と悩んでいる方が少なくありません。
というのも、マンションの状況によって周期が早くなることがありますし、また逆に15年を超えて行われるケースも多いからです。
そこでここでは、アパート・マンション修繕工事の2回目の時期について、国土交通省のデータを活用しながら、三重県津市・松阪市・名張市のアパート・マンションアパート・マンション修繕専門店が詳しくお伝えしていきます。
マンションアパート・マンション修繕の2回目はいつやればいい？
国土交通省が公表している『令和3年度マンションアパート・マンション修繕工事に関する実態調査』をもとにして、マンションのアパート・マンション修繕工事の2回目のデータについてご紹介します。
このデータは、令和3年7月から10月までの3か月間実施されたものです。
マンションアパート・マンション修繕の2回目に多い築年数は
| アパート・マンション修繕工事2回目での築年数 | 割合 |
| 25年以上30年未満 | 47.2％ |
| 30年以上35年未満 | 18.1％ |
| 20年以上25年未満 | 16.6％ |
| 35年以上40年未満 | 9.5％ |
| 41年以上 | 5.5％ |
アパート・マンション修繕工事の2回目に取り組んだマンションの築年数は上記の通りとなっています。
過去記事『マンションアパート・マンション修繕工事の周期の目安、回数ごとの修繕内容について徹底解説！』においてお伝えした通り、1回目のアパート・マンション修繕工事は築15年以下がもっとも多く51.6％、平均値は18.2年となっています。
築15年までに第1回の工事に取り組んでいるとすれば、12年から15年周期で取り組むのであれば、築30年未満が一番多くなるのも頷けるのではないでしょうか。
ただ、1回目の平均値が18.2年となっており、上位25％は18年となっていることから、2回目の工事が『30年以上35年未満』の割合が多いのでしょう。
築年数全体での中央値と平均値、また上位・下位25％の数値を見てみましょう。
| 下位25％ | 中央値 | 上位25％ | 平均値 |
| 26年 | 28年 | 32年 | 29.4年 |
中央値に注目してみると、1回目は15年で2回目は28年となっており、これらの数値の前後で取り組まれるケースが多い印象を受けます。
そのようなことから、一般的な周期として認知されている12年から15年は割合としてはもっとも多く、15年から20年の周期で施工されるケースも増えていると捉えることができるでしょう。
マンションアパート・マンション修繕の2回目に多い周期
| 下位25％ | 中央値 | 上位25％ | 平均値 |
| 12.0年 | 13.0年 | 15.0年 | 14.0年 |
マンションアパート・マンション修繕工事の2回目の周期について、データをもとにご紹介しましょう。
中央値としては13.0年となっていますので、この前後がもっとも多い周期となっています。
回答データをみてみると、16年から20年というものも一定の割合で存在していることが分かります。
ちなみに、アパート・マンション修繕工事の回数を重ねるごとに、修繕周期は短くなる傾向にあります。
2回目のマンションアパート・マンション修繕に多い工事内容
- 外壁塗装：23.4％
- 床防水：17.9％
- 屋根防水：17.2％
- シーリング工事：11.4％
- 外壁タイル：10.5％
- 建具・金物等：7.2％
- 鉄部等塗装：6.9％
- 共用内部：5.5％
2回目のマンションアパート・マンション修繕工事費用の内訳については上記の通りです。
1回目から3回目の内容を比較してみると、それぞれに改修内容が異なっていることが分かります。
特に2回目においては、『外壁塗装』『屋根防水』『建具・金物等』の割合が大きくなっており、
どのような工事内容なのかご紹介しましょう。
外壁塗装
2回目のアパート・マンション修繕工事において、外壁塗装にかける費用の割合が1回目よりも高くなっています。
外壁塗装はマンションの美観を保つ目的であるのはもちろんのこと、紫外線や風雨、汚れなどから建物そのものを守るためにも施工されます。
塗膜が劣化している場合には、下地にまで悪影響を及ぼすようなことがあり、雨漏りを生じさせるようなケースもあるからです。
塗装作業は、上から重ね塗りを行う場合と、塗膜を剥がして塗り直しする場合があります。
塗膜の状態を確認するために、塗膜の下地に対する付着力を検査し、付着力が維持できている場合には重ね塗り、弱まっている場合には塗り直しが行われることになります。
多くのケースでは、コストパフォーマンスの高いシリコン塗料やフッ素塗料が活用されますが、アパート・マンション修繕工事の周期によっては、より耐用年数の長い塗料が採用されることもあります。
床防水
『バルコニー』『共用廊下』『内部階段』といった箇所に対して、床防水をはじめとする床補修工事が施工されます。
2回目のアパート・マンション修繕工事においては、築30年前後のマンションが多くなりますが、コンクリート素地でクラック（ひび割れ）が生じているようなケースがあります。
そのためウレタン防水、あるいはシート防水が採用されるケースが多くなっています。
ウレタン防水は、ウレタン樹脂を塗布して防水層を形成するという施工法で、さまざまな形状に活用することができます。
近年においては、塩化ビニルシートを活用したシート防水が多くなっています。
塩化ビニルシートを接着させていく工法で、仕上がりがとても綺麗で、しかも耐久性が高く、施工中でも歩行できるためにアパート・マンション修繕工事においては大きなメリットだと言えるでしょう。
屋根防水
マンションにおいては屋上の防水工事になり、劣化状況に応じてカバー工法（重ね葺き）が施工されます。
マンションの屋上は一般住宅の屋根とは異なり、紫外線や風雨の影響を受けやすい箇所であり、経年によって防水材や屋根材の劣化が生じます。
そのため、防水性能が弱くなってしまうと、雨漏りの原因になり、建物内部の鉄筋コンクリートにも悪影響を及ぼすことになってしまいます。
特に、マンションによっては屋上に上がる機会が少なく、アパート・マンション修繕工事の周期によってはじめて劣化状態を確認するようなケースも見られます。
上記の床防水同様に、『ウレタン防水』『シート防水』などが施されることになります。
マンションにみられるアスファルトシングルでの屋根材の場合であれば、カバー工法（重ね葺き）による修繕が一般的になっています。
既存の屋根材を撤去せず、そのまま屋根の上から新しい屋根材を被せていきます。
シーリング工事
シーリング工事は、シーリング材と呼ばれる「変成シリコン」「ウレタン」などの弾力性のあるゴムのような素材を活用して、外壁ボードや窓のサッシなどの取り合い部分からの雨水の侵入を防ぐ工事です。
シーリング材は紫外線によってダメージを受け、10年程度で劣化が生じ、ひび割れや痩せ、剥がれなどが見られてきます。
そのような症状が見られると、建物内部に雨水が浸水してしまうことになってしまうため、『打ち替え』と『打ち増し』といった2つの方法によって工事が行われます。
『打ち替え』とは、現存している劣化したシーリングをすべて除去し、新しいシーリングを打ち込んでいく工事になります。
『打ち増し』とは現存しているシーリングに痛みが少ない場合に取られる方法で、剥がさずにそのままシーリング材を打ち増ししていきます。
外壁タイル補修
マンションの外壁タイルは、経年によって劣化が生じると美観を損なうだけではなく、剥がれてしまって落下する危険性もあります。
外壁タイルが剥がれて落下してしまえば、歩行者に直撃して大事故に繋がる危険性がありますし、また剥がれた箇所から雨水が侵入してしまう可能性もあります。
劣化した外壁タイルは、浮きや剥がれ、欠損などといった症状が現れますので、叩いて状態を確認する『打診チェック』を行います。
浮きやひび割れなどの損傷が生じている場合には剥がして張り替えを、軽微な劣化の場合には接着剤（エポキシ樹脂）の注入が行われます。
建具・金物等
アパート・マンション修繕においては、住環境を改善するために建具・金物の修繕や取り替えが行われます。
建具・金物にはさまざまなものがあります。共用部においては、
- 正面玄関ドア・自動ドア
- 屋外階段
- 郵便受け・宅配ロッカー
- 手すり
- 掲示板
専有部においては、
- 玄関扉
- 窓サッシ・網戸
- 面格子
- バルコニー
- 手すり
- 物干し金物
などといったものがあります。
それぞれに耐用年数は異なりますが、2回目のアパート・マンション修繕工事においては築30年以上が経過しているマンションも多くなりますので、取り替え箇所は多くなる傾向にあります。
鉄部等塗装
鉄部への塗装は、一般的に5年程度で実施するのが望ましいと言われていますが、使用状況や劣化状態に応じて施工されます。
鉄部の塗膜が剥がれたり、ひび割れたりしてくるようなことになると、鉄が空気と水に触れることになり、錆が発生し茶色に変色してしまいます。
外観の美観を損なうものになり、さらには扉などの構造物に発生した場合には、使用上において不具合が生じる可能性があります。
剥がれやひび割れが生じていない場合においても、チョーキング現象と呼ばれる、手に触れると白い粉が付着するような場合においても塗装が必要になります。
共用内部
マンションの共用内部とは、エントランスやエレベーターホールなどを指しています。
エントランスやエレベーターホールはマンションの顔とも言えるべき箇所であり、30年以上経過したようなマンションであれば、資産価値の維持向上を目的として改修が行われることが多くなります。
例えば、明るさや高級感に欠けるような外観の場合では、間接照明を設置してイメージアップを図るような工事が行われます。
また、郵便受けの大型化や花壇・植栽の設置なども見られています。
2回目のマンションアパート・マンション修繕の費用相場
| 工事費用 | |
| 中央値 | 7,660.0万円 |
| 平均値 | 11,702.7万円 |
| 多い割合の価格帯 | 6,000万円～8,000万円（18.1％）
4,000万円～6,000万円（17.6％） |
2回目のマンションアパート・マンション修繕工事の費用についてご紹介しましょう。
こちらも、国土交通省のデータから引用していますが、工事費用の中央値や平均値、多い割合の価格帯は上記の通りです。
それぞれの数値に大きな開きがありますが、これはマンションの規模によって工事費用が大きく異なるからだと考えられます。
戸あたりの工事金額については、下記の通りとなっています。
| 工事費用 | |
| 中央値 | 106.1万円 |
| 平均値 | 112.4万円 |
| 多い割合の価格帯 | 100万円～125万円／戸（27.6％）
75万円～100万円／戸（27.6％） |
75万円から125万円までで55.2％を占めており、中央値も106.1万円ということからしても、中央値の前後あたりの費用が多いことが分かります。
仮に戸あたり106万円必要になると考えれば、30戸の小規模マンションであれば3180万円、50戸の中規模マンションであれば5300万円、100戸の大規模マンションであれば1億600万円の計算になります。
2回目のマンションアパート・マンション修繕の注意点
2回目のマンションアパート・マンション修繕では、1回目では考えていなかったような注意点があるために、「1回目と同様に…」とイメージしているのであれば注意が必要です。
上記でもお伝えした通り、1回目と2回目の工事内容では異なる点が多いからです。
考えてみれば、1回目は15年程度で工事を施工しますのでまだ劣化が生じていない箇所は多いですが、2回目の30年となるとやはり施工しなければならない箇所が多くなるのも理解できるのではないでしょうか。
そのため、今回の工事において、必ずやらなければならない優先するべき箇所をピックアップして、優先順位を決めて執り行うことが大事になります。
また、資産価値を守り、入居者の満足度をあげるため、設備を更新しグレードアップすることも大切でしょう。
さらに、2回目ということで、適切な時期、必要な工事内容を検討する必要がありますので、経験豊富な施工業者に相談することが適切です。
まとめ
マンションアパート・マンション修繕工事の2回目について、その特徴や周期、工事内容、費用相場、注意点などについて詳しくご紹介しました。
「2回目の工事はいつやればいいのだろう…」、あるいは「どれくらいの費用になるのだろう」「どのような内容の工事になるのだろう…」と悩まれている方は多くいらっしゃいます。
2回目のアパート・マンション修繕工事は築30年前後で施工されることが多く、1回目よりもさらに劣化症状が進んでいることから、工事内容を吟味することが大切です。
マンションの資産価値を守り、住民からの満足度をあげ、入居率を高めるためには、2回目のアパート・マンション修繕工事がとても大事なのです。
そのため、2回目のアパート・マンション修繕工事を検討している場合であれば、地元に根付いて営業活動しているアパート・マンション修繕専門店に相談しながら決めていくようにしましょう。
疑問や質問などございましたら、『株式会社リペイント匠 大規模修繕事業部（TEL0120-770-760 営業時間8：00～20：00）』までお気軽にお問合せしてください。
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