マンションはおおむね12年から15年の周期でアパート・マンション修繕工事が行われます。
数か月から1年以上にも及ぶ大規模な工事ですから、マンションにとってはとても大きなイベントになります。
そのため、工事時期が近づいてきたら管理組合が主体となって工事の計画を立て、住民に合意を得ながら円滑に進めていくのがとても重要になります。
しかし、専門的なことが多い工事であるために、どのように進めていけばいいのか分からないという方がほとんどだと思います。
そこでここでは、アパート・マンション修繕工事の進め方について、注意点なども交えながら、三重県津市・松阪市・名張市のアパート・マンションアパート・マンション修繕専門店が詳しくお伝えしていきます。
アパート・マンション修繕工事の進め方
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アパート・マンション修繕工事は、マンションの外側に足場を設置して囲ってしまい、数か月から長ければ1年以上もかけて行われる工事です。
12年から15年といった周期で工事が必要となり、1回目、2回目と工事回数を重ねていくごとに、マンションも経年劣化することから、工事内容も異なってきます。
マンションの規模によって工事費用は数百万円から1億円以上にもなりますので、計画的に修繕積立金を積み立てておき、その予算に応じた工事が必要となるのです。
そのため、円滑に工事を終えるためにも、適切な工事内容にする必要があり、また工事内容に合意を得たうえで、信用のおける施工業者によって執り行われなければなりません。
そのようなことからアパート・マンション修繕工事の進め方を把握しておくことはとても大事です。
どのような手順を踏まなければならないのか、順番にお伝えしていきます。
アパート・マンション修繕工事の体制づくり
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アパート・マンション修繕工事は、施工業者などに任せっきりで進めるようなものではなく、マンションの管理組合を中心にして決定していきます。
ただし、管理組合では、日々の維持・管理などが必要になることから、修繕委員会などアパート・マンション修繕工事に特化した委員会を設置して対応するケースが多くなっています。
修繕委員会は理事会内に設置される組織であって、マンション住民の中から建築や設備、法律などの専門的なスキルを有している方を募り、理事も含めて立ち上げます。
マンション自治については、理事会によって決定されることになりますが、アパート・マンション修繕工事においても最終的には理事会総会での決定を経て、工事の着工となります。
ただ、アパート・マンション修繕工事は計画から含めると、数年にわたることが多くなるため、理事会の役員の任期なども踏まえながら検討を進めていく必要があります。
マンションの中には、修繕委員会の立ち上げを機に、理事の任期を1年から2年に変更するなどの対応をされているケースも見られます。
また、合意形成を行った後に工事着工となることから、年齢層や男女など、バランスよく委員会メンバーを構成することが、工事を成功させる秘訣になります。
パートナーの選定
アパート・マンション修繕工事は専門的な工事となるために、修繕委員会が中心になって進めていくものの、パートナー（専門家）の協力を得ながら進めていく必要があります。
パートナーとは、
- 管理会社
- 設計事務所
- アパート・マンション修繕工事の施工業者
- 行政
などとなっており、コンサルタントとして契約したうえで、準備段階から進めていくことになります。
そのため、修繕委員会が立ち上がると、まずアパート・マンション修繕工事のパートナーを決めるところからスタートします。
パートナーの選定については、さまざまな方法があり、
- 管理組合の活動で関係のある事業者
- 今までに関係のあった事業者から紹介してもらう
- 自治体などから情報提供を受ける
- 行政窓口に相談する
- 関連団体に相談する
などといったところから決定するケースが多くみられます。
修繕委員会では、さまざまな団体に相談する中で候補をリストアップし、管理組合との面談を繰り返しながら選択していくことになります。
事前に見積書と提案書を提出してもらい、面談の中でヒアリングしながら、有益と判断できるパートナーを選出していきます。
具体的には、
- マンションアパート・マンション修繕工事に対する豊富な経験や知識
- 管理組合の運営について熟知している
- 人柄がよく気軽に相談できる人材
- 見積りコストが明確である
といったポイントから選択するといいでしょう。
工事の発注方式の決定
パートナーを選択すれば契約を締結する必要がありますが、その際に工事の発注方式を決めなければなりません。
工事の発注方式には、
- 責任施工方式
- 設計管理方式
- コンストラクション・マネジメント方式
といったものが主だったものになります。
『責任施工方式』とは、管理組合と施工業者との間で契約する方式で、施工業者が設計から施工、工事管理まで行うために施工性に配慮でき、しかも管理費用を削減させることができます。
『設計管理方式』とは、施工業者とは別に第三者のコンサルタントが加わって進めていく方式で、コンサルタントは管理組合と同じ立場で施工会社をチェックすることができます。
『コンストラクション・マネジメント方式』とは、管理組合に代わって第三者であるコンストラクション・マネジャーが施工会社をチェックするという方式です。
工事の発注については、パートナーである第三者のコンサルタントが、あくまで中立的な立場を保って進めていくことが重要になります。
施工会社の選定などに利益相反などが起こらないように注意する必要があります。
建物の調査・診断
パートナーを決定すれば、建物の調査・診断を行って、マンションにどのような劣化症状が見られるのか、どのような補修が必要なのか判定する必要があります。
まずは、修繕委員会のメンバーが中心となってマンションの状況を確認します。
外壁の汚れ、設備の損傷具合、不具合が見られる箇所について、居住者などからの意見をもとにして確認するといいでしょう。
また、日常において不便に感じている点があれば、その点について確認しておけば、アパート・マンション修繕工事に反映させることができ、満足度に繋がる工事にすることができます。
さらに、調査・診断を行っている施工会社などに依頼して、専門家目線で調査・診断しておくことも重要になります。
アパート・マンション修繕の実施時期・内容の検討
建物の調査・診断によっておおまかな状況を把握できたら、次にアパート・マンション修繕工事の実施時期、内容を踏まえて計画を立てていくことになります。
パートナーに基本計画の原案を作成してもらい、説明を受けたうえで、修繕委員会で内容を検討していきます。
工事内容については、希望通りに進めていくと予算の範囲内におさまらない可能性もありますので、劣化が生じている箇所から優先順位を決めていくことが大切です。
計画に立案されている工事内容について、今回どうしても必要になるのか、次回や別の時期にずらすことはできないのか検討します。
また、修繕だけではなく、マンションの資産価値の維持向上の観点から検討することも重要です。
そのため、修繕委員会メンバーだけではなく、組合員やマンションの住民からも意見や希望を聴取することも大切です。
さらに、工事内容が管理規定などに抵触していないか確認するようにして、計画したにもかかわらず工事ができないようなことにならないよう注意することが必要です。
資金計画・工事金額の決定
調査・診断結果を踏まえて工事内容を検討する際に、必要な費用についてもパートナーの意見を聞きながら検討していきます。
上記でも申しましたが、工事内容は今回施工するアパート・マンション修繕工事に本当に必要なものなのか十分に吟味することが大事であり、また工事費もそれに見合ったものでなければならないのです。
アパート・マンション修繕工事の費用は、これまで住民から徴収してきた修繕積立金の取り崩しによるものになりますので、資金計画を決定するためには、組合員の合意形成、および理事会の総会において決議されなければなりません。
そのようなことから、予算に見合わない資金計画の場合には、今後のマンション運営にも大きな影響を及ぼす可能性がありますので、長期修繕計画の見直しが必要となります。
また、地方自治体による助成制度を活用することも大切で、場合によっては一時金を徴収することや、融資を活用することも検討し、工事の時期を見直す可能性もあります。
施工会社の選定
工事内容や工事金額が決定したら、アパート・マンション修繕工事を施工する業者を選定することになります。
施工業者の選定は、
- 業界新聞や専門誌、インターネットメディアなどでの公募
- パートナーや管理組合からの紹介
- マンションの施工業者や管理会社
- 組合員の推薦によるもの
などからピックアップしていきます。
いくつかの施工業者から見積りをとって修繕委員会や理事会で確認し、プレゼンテーションによって企業の概要や工事の考え方、工事費用、アフターサービスなどを発表してもらい決定していきます。
どうしても工事費用だけに目が行きがちになりますが、マンションの資産価値の維持向上といった観点からも検討しておくことが必要です。
そのため、どのような工事が行われ、仕上がりはどのようになるのか、施工実績や経験などから判断するといいでしょう。
また、工事完了後に補修が必要になった場合のアフターフォローも重要な検討課題になります。
さらには、施工業者の営業担当者の人柄はとても重要で、工事中においても相談しやすく、対応の早い担当者を選んでおくことが大切です。
なお、施工業者の選定方法には、
- 競争入札方式：競争入札して最低価格の施工業者と契約する方式
- 見積り合わせ方式：見積書を提出してもらいその内容から選定する方式
- 特命随意契約方式：特定の一社からの見積書の内容から検討・協議し決定する方式
があります。
理事会での決定・総会での決議
アパート・マンション修繕の工事内容や工事費用、施工業者が決定すれば、理事会での決定を踏まえ総会を開催し、組合員の了承を得ておきます。
何度もお伝えしている通り、アパート・マンション修繕工事は組合員の合意形成があってはじめて実施できるものです。
そのため、どのような目的で工事を行うのか、どのような工事を実施するのか、どのくらいの期間になるのか、どの施工会社に依頼するのかなど、丁寧に工事計画を報告しなければなりません。
もちろん、修繕委員会や管理組合の中では十分に議論や報告を重ねているのは間違いありませんが、住民の理解があって円滑に工事を進めていくことができるものです。
そのため、場合によっては臨時総会を開催して、多くの意見を聴取できるようにしておくことが大切になります。
また、管理規定の変更が必要となる場合や、共用部分の変更、資金の借入を行う場合など、あらかじめ組合員の了承を得ておきましょう。
工事説明会の実施
総会で決議が得られたら、施工業者と契約を締結し、工事着工の1か月前には組合員や住民に向けて工事説明会を実施します。
工事の概要や注意点、居住者にお願いしたいことなどを説明します。
アパート・マンション修繕工事は生活を営みながらの工事になりますから、日常生活への影響は大きく、安全面や防犯対策など留意しなければならないことがたくさんあります。
不安に感じられることや、不満に思うことなども出てきますので、時間を十分に費やして丁寧に説明することが大切になります。
工事着工
上記の流れを経て、いよいよアパート・マンション修繕の工事着工となります。
さまざまな状況を想定しているとしても、実際に工事を進めていく中で不具合が生じることも多々あります。
工事期間中でも定期的に打ち合わせを行い、施工業者から工事の進捗状況を説明してもらい、居住者からの意見などあれば伝え、必要な対応を取ってもらうようにします。
また、工事中には作業員や工事車両の出入りが多くなり、場合によっては大きな音がすることやニオイが立ち込めるようなことがあるかもしれません。
普段の生活環境と大きく変化することになりますので、できる限り、ストレスを抑えるような配慮が大切になります。
そのため、居住者に向けて工事の進捗状況や工事工程、安全面などでの注意点など、案内チラシや掲示板を活用して伝えるようにするといいでしょう。
運営側と居住者との信頼を構築でき、スムーズな工事に繋げることができます。
竣工検査
工事が終盤になると竣工検査を行い、工事に不具合がないか、施工業者と共に管理組合、パートナーで確認します。
検査によって不具合が発見された場合には、すぐに不具合箇所を修繕してもらうことになり、完了すれば改めて修繕箇所を確認します。
工事終了・引渡し
竣工検査を終え、工事終了となると、引き渡しとなります。
その際に、『竣工図書』と呼ばれるアパート・マンション修繕の工事内容の記録を受け取ります。
今後のマンションの維持管理において重要な記録になりますので、新築時の竣工図書と併せて保管しておくようにします。
まとめ
マンションアパート・マンション修繕工事の進め方について、流れに沿って詳しくご紹介しました。
マンションは12年から15年の周期でアパート・マンション修繕工事が施工されることになり、数か月から1年以上にも及ぶ大規模な工事ですから、流れに沿って進めていくことが大切になります。
管理組合が主体となって工事の計画を進めていく必要があり、組合員や居住者に合意を得ながら円滑に進めていくのが重要です。
しかし、専門的なことが多い工事であるために、うまく専門業者に相談しながら進めていくことが大切です。
アパート・マンション修繕工事を検討している場合であれば、地元に根付いて営業活動しているアパート・マンション修繕専門店に相談しながら決めていくようにしましょう。
疑問や質問などございましたら、『株式会社リペイント匠 大規模修繕事業部（TEL0120-770-760 営業時間8：00～20：00）』までお気軽にお問合せしてください。
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